房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区北海市海城区人民法院

民事判决书

（2017）桂0502民初1092号

原告：***，男，汉族，****年*月**日出生，住***。

被告：广西泰能置业投资有限公司，住***。

法定代表人：成易，总经理。

委托诉讼代理人：***，女，汉族，****年*月*日出生，住***。

原告***诉被告广西泰能置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由代理审判员莫雪芳适用简易程序于2017年6月9日公开开庭进行了审理，书记员黄国玲担任法庭记录。原告***、被告广西泰能置业投资有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还购房款456483元、燃气费2700元、电视初装费836元、办证费2000元、惩罚性赔偿款462019元，合计924038元整给原告；2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。

案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告于2014年6月26日签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》；2、请求判令被告返还购房款456483元、燃气费2700元、电视初装费836元、办证费2000元、惩罚性赔偿款462019元，合计924038元整给原告；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2014年6月26日购买被告所售位于四川南路与西南大道交汇处附近嘉鹏海韵居2号楼1单元1502室，购房总款为456483元，燃气开户费2700元，数字电视初装费836元（至今未开通），办证费2000元，共计462019元，于当日一次性付清。当时被告售楼处工作人员以老板不在为由说暂时无法签购房合同和办理房产登记手续，只签了一份《嘉鹏海韵居特殊申请协议》。此后，原告多次找被告协商办理房产证一事，但被告总以各种借口为由一拖再拖就是不办，再后来就干脆置之不理。原告于2016年2月1日到北海市房地产交易中心档案科查询了该套房产情况得知，被告于2015年6月11日已将原告所购房产做了抵押。原告以此证明为据又与被告进行了协商，也许被告迫不得已当即写下了书面承诺说限期办理，不然原告可提出退房退款。虽然有了书面承诺，但被告至今仍未兑现承诺。且经原告查实，案涉房屋的所有权人并非被告广西泰能置业投资有限公司，而是其法定代表人成易，被告存在一房两卖及欺诈的行为。原告为此向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。

被告广西泰能置业投资有限公司辩称：如原告退房，被告同意解除上述《嘉鹏海韵居特殊申请协议》并退还购房款456483元给原告。至于燃气费2700元、电视初装费836元、办证费2000元，被告需庭后核实原告有无实际使用才能给予法庭予以答复。不同意赔偿惩罚性赔偿款462019元。

经审理查明：2014年6月26日，原告***（乙方）与被告广西泰能置业投资有限公司（甲方）签订了《嘉鹏海韵居特殊申请协议》一份，约定乙方在悉知案涉商品房现状且阅读并接受甲方《商品房买卖合同》条款的基础上自愿认购嘉鹏海韵居2号楼1单元1502号房，面积为77.37㎡，单价为每平方米5900元，总价款为456483元。乙方一次性付清房款人民币456483元。乙方由于个人原因向甲方申请，由乙方付清房款后3天内甲方交房给乙方，乙方需在甲方交房前，向甲方缴纳交房的相关费用（燃气开户费2700元、数字电视初装费836元、办证费2000元）共计5536元（具体以交房时的实际情况和有关规定为准）。甲方电话通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方应在接到甲方通知后7个工作日内携带身份证原件、房款收据及本协议和认购书原件到嘉鹏海韵居售楼部，与甲方签订《商品房买卖合同》。案涉《嘉鹏海韵居特殊申请协议》签订前一日即2014年6月25日，原告向被告支付了案涉房屋的定金30000元，于案涉《嘉鹏海韵居特殊申请协议》签订当日即2014年6月26日向被告支付了购房款426483元及燃气开户费2700元、数字电视初装费836元及办证费2000元，被告向其出具了相应收据予以证实。被告于2014年6月26日亦已将案涉房屋交付给了原告使用至今，被告经原告多次催促后仍未协助原告办理案涉房屋的房屋所有权证转移登记至原告名下。为此原告诉至本院，提出以上诉讼请求。

另查明：嘉鹏海韵居2幢1单元1502号房屋已开通了用户名为***，用户编号为203941的管道燃气手续，并已实际进行了使用。

再查明：截止2017年6月12日11时55分，位于四川路155号嘉鹏海韵居2幢1单元1502号房屋【房屋所有权证号：北房权证（2014）字第011733号】的房屋所有权人为被告广西泰能置业投资有限公司，该房屋于2017年5月10日受理最高额抵押权确认登记，原始登记日期：2012年11月22日，现无查封记录。

以上事实有《嘉鹏海韵居特殊申请协议》、收据、房屋交易与产权档案查询证明、北海市管道燃气公司缴费收据及庭审笔录等予以证实。

本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原、被告双方于2014年6月26日签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告也按该协议向被告支付了案涉房屋的全部购房款，故该《嘉鹏海韵居特殊申请协议》应认定具有商品房买卖合同的性质，是原、被告当事人的真实意思表示，本院予以确认。虽案涉房屋在该协议签订前已办理了最高额抵押权确认登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告双方签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》作为讼争房产转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房产转让的物权变动行为，该合同的效力不受抵押登记的影响。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，原告在签订涉案《嘉鹏海韵居特殊申请协议》时虽不知涉案房屋已经存在抵押的事实，但事后知晓了案涉房屋已存在抵押的情形下仍坚持该合同有效，并要求予以解除，视为对该合同进行了追认，被告对此亦予以认可，故本院认为原、被告双方签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，本案涉案房屋已被被告办理了最高额抵押权确认登记，被告也没有将原告交付的购房款用于解除案涉房屋的抵押，已无法再为原告办理涉案房屋的产权过户手续，致使原告的购房目的不能实现，故原告要求解除原、被告双方于2014年6月26日签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》的诉讼请求理由正当，合法有据，本院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，案涉《嘉鹏海韵居特殊申请协议》解除后，因被告在出售案涉房屋时存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，过错在于被告，故原告诉请要求被告返还购房款426483元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告返还已支付电视初装费836元、办证费2000元的诉讼请求，因该二笔费用未实际发生，被告理应进行返还。关于原告要求被告返还已付燃气费2700元的诉讼请求，因被告已为原告实际办理了用户名为原告的管道燃气开户手续并支出了该笔费用，原告也已实际进行了使用，故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付赔偿惩罚性赔偿款462019的诉讼请求，因原告实际向被告支付的房购房款仅为426483元，原告所诉请的数额462019元已超过已付购房款一倍的赔偿数额，故本院酌情予以支持426483元，过高部分本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定判决如下：一、解除原告***与被告广西泰能置业投资有限公司之间于2014年6月26日签订的《嘉鹏海韵居特殊申请协议》；

二、被告广西泰能置业投资有限公司返还购房款426483元给原告***；

三、被告广西泰能置业投资有限公司返还电视初装费836元、办证费2000元给原告***；

四、被告广西泰能置业投资有限公司赔偿426483元给原告***；

五、驳回原告***的其他诉讼请求。

案件受理费13040元，减半收取6520元，由被告承担（该案件受理费，原告已向本院预交，被告应在履行上述支付义务时一并支付给原告）。

上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费13040元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　莫雪芳

二〇一七年七月十一日

书　记　员　　黄国玲

附：本裁判文书引用的法律条文

1、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。