| 裁判结果 |
北京市房山区人民法院民事判决书（2019）京0111民初23845号原告（反诉被告）：北京良誉房地产开发有限公司，住***。法定代表人：孙岩，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：闫小波，北京市浩东律师事务所律师。原告（反诉被告）北京良誉房地产开发有限公司（以下简称北京良誉公司）与被告（反诉原告）***商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京良誉公司的委托诉讼代理人刘吉薇，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人闫小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京良誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除北京良誉公司与***签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令***向北京良誉公司支付违约金876000元；3.判令***向北京良誉公司支付律师费50000元；4.本案诉讼费用由***承担。事实和理由：北京良誉公司与***于2015年12月5日签订《北京市商品房预售合同》，约定北京良誉公司将X园21幢第3-5层1单元202号房屋出售给***，房屋套内面积134.29平方米，单价31118.39元，房屋总价为4178888元。合同附件五约定***应自合同签署之日起30日内付清全部房款。合同签署后，***向北京良誉公司支付了房款1258888元，剩余房款292万元至今未付。根据商品房预售合同第十条约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。因此，北京良誉公司有权据此解除双方之间的商品房预售合同，并要求***按照合同约定支付违约金，请求法院支持原告的诉讼请求。***辩称，不同意北京良誉公司的诉讼请求。北京良誉公司与***于2015年12月5日签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，上述合同为双务合同，双方互负债务，且有先后履行顺序。根据双方约定，《北京市商品房预售合同》签订后，***当日应支付房屋价款418888元，北京良誉公司应于7日内在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同联机备案，此后，***在30日内付清全部房款，北京良誉公司于2015年12月31日前向***交付该商品房。在合同履行过程中，***如约交付了418888元首付款，并按照北京良誉公司要求于2016年4月、5月期间相继支付840000元房款，但北京良誉公司却迟迟不履行其应先予进行的商品房预售合同的联机备案义务，此种违约情形一直延续至今。北京良誉公司作为先履行一方未履行合同义务，作为后履行一方的被告有权拒绝其履行要求。在本案中，北京良誉公司存在违约行为，其无权解除双方之间订立的商品房预售合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。***向本院提出反诉请求：1.判令北京良誉公司继续履行《北京市商品房预售合同》和《补充协议》，立即办理商品房预售合同联机备案手续，并交付商品房；2.判令北京良誉公司基于逾期办理联机备案手续这一违约事实，向***赔偿截至起诉时所造成的应收房屋租金损失600000元，并按每月15000元的房租赔偿至交付商品房时止；3.判令北京良誉公司基于逾期交房这一违约事实，向***支付截至起诉时的违约金153195.96元，并按每日125.88元违约金支付至交付商品房时止；4.判令北京良誉公司基于逾期办理商品房所有权证这一违约事实，向***支付截止至起诉时的违约金共52826.24元，并按每日37.76元违约金支付至商品房所有权证办理完毕时止；5.判令北京良誉公司赔偿因其违约而给***造成的支付律师费损失100000元；6.本案诉讼费用由北京良誉公司负担。事实和理由：为预售坐落于北京市房山区拱辰街道的X园21幢3-5层1单元202号商品房，***与北京良誉公司于2015年12月5日签订了《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，主要约定该房屋套内面积134.29平方米，单价31118.39元，总价款4178888元，并约定了合同义务的先后履行顺序。按照约定，***如约履行了给付首付款的合同义务，并按照北京良誉公司的要求又交付840000元房款。然而，北京良誉公司却迟迟不予履行其在合同上签字、盖章后于7日内在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同联机备案的合同义务，直接导致该合同没有按照约定顺序正常履行。由于北京良誉公司的违约行为，***不仅没有如约得到网签备案、取得商品房和产权证书，而且已经和正在因此遭受重大经济损失，北京良誉公司应承担相应的违约责任。为此，***特提起反诉，请求法院驳回北京良誉公司本诉诉讼请求，并支持***的反诉请求。北京良誉公司针对***的反诉辩称：不同意***的全部反诉请求。双方签订的商品房预售合同确实未办理联机备案手续，但并非北京良誉公司恶意违约，系因涉案商品房所在楼栋业主存在违建行为，导致无法办理商品房预售合同联机备案手续。同时，依据双方合同约定，房屋交付的前提是***付清全部房款，在房款未付清的情况下，北京良誉公司不负有交房义务，不存在逾期交房问题，且鉴于涉案房屋未实际交付，亦不存在逾期办证的情况，***要求的租房损失、违约金、律师费等诉讼请求，明显缺乏依据，请求法院驳回***的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月5日，北京良誉公司（出卖人）与***（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定***购买北京良誉公司开发的X园21幢第3至5层1单元202号房屋，房屋预测建筑面积为150.25平方米，总价款4178888元，房屋交付时间为2015年12月31日前。《预售合同》第三十条约定，出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京市房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。《预售合同》附件五关于付款方式及期限的约定为，买受人于《预售合同》签订当日支付房价款418888元，剩余房价款3760000元采用贷款方式支付，并应于合同签署后30日内支付完毕。2015年11月28日至2016年5月31日期间，***共向北京良誉公司交纳房款1258888元，剩余房款292万元未予支付，亦未办理银行按揭贷款手续。北京良誉公司未办理《预售合同》联机备案手续，亦未向***交付涉案房屋。本案审理过程中，北京良誉公司认可因其未办理《预售合同》联机备案手续，***无法办理申请银行按揭贷款手续。关于未办理《预售合同》联机备案手续的原因，北京良誉公司陈述系因与***签订《预售合同》后，其开发的X园项目已经开始办理竣工备案手续，按照房地产开发流程，在办理竣备期间停办预售手续，待房屋产权初始登记办理完毕后，转为现房销售，***所购房屋，应在期转现后办理现房网签手续。但因X园项目中部分楼栋存在业主私自违建问题，在申报办理初始登记过程中未能通过验收，导致涉案楼栋无法办理初始登记，无法完成期转现审批，亦无法办理合同网签。为核实上述情形，本院依职权函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称规自委房山分局）、北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山区住建委）。规自委房山分局复函称，X园21号楼未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，未能办理首次登记的原因为，北京良誉公司开发的“世茂维拉”小区部分楼房存在建筑物公共部位露台加建、安装围栏、封闭阳台等与规划设计不符的现象。按照《北京不动产登记工作规范（试行）》“实地查看内容：建筑物外围形状和层数与建设工程规划许可或其变更文件、不动产权籍调查成果是否相符”的规定，该局已告知北京良誉公司待上述楼房的外围形状和层数恢复到与建设工程规划许可相符后，即可申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记业务。房山区住建委复函载明，经查询“北京市房地产交易权属管理系统”，房山区拱辰街道X园项目21幢楼取得了证号为京房售证字（2014）62号的《北京市商品房预售许可证》，发证日期为2014年4月12日，截止日期为2016年5月4日。在上述日期内该楼栋房屋符合北京市商品房销售条件，可以进行网上签约和网上联机备案手续。系统显示，在上述日期内该项目21幢1单元202房屋未有网上签约和网上联机备案记录。另查，北京良誉公司于2016年1月5日向房山区住建委报送了涉案楼栋的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，北京良誉公司持有有效期为2014年4月12日至2016年5月4日的京房售证字（2014）62号《北京市商品房预售许可证》，在预售许可手续完备的情形下，北京良誉公司与***于2015年12月5日签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应全面及时履行合同义务。依据《预售合同》的约定，北京良誉公司应于《预售合同》签订后7日内在北京市房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，***应于合同签订后30日内交付剩余房价款或办理银行按揭贷款手续。合同履行过程中，北京良誉公司未能在约定期限内办理《预售合同》联机备案手续，《预售合同》联机备案系为规范商品房销售而采取的行政管理手段，未办理上述手续并不当然影响合同的效力和继续履行。但从本案审理情况来看，北京良誉公司未能办理联机备案手续的根本原因，在于其开发的涉案X园项目因存在部分楼栋现存建筑外观、层数与建设工程规划许可不符的情形，而导致涉案楼栋无法通过规划验收，无法办理产权初始登记。而涉案楼栋无法办理规划验收和产权初始登记，将必然产生***所购X园21幢第3至5层1单元202号房屋无法办理房屋权属转移登记的直接后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，可以中止履行。本案中，依据《预售合同》的约定，***虽负有交纳全部房款的先履行义务，但在其已可预见北京良誉公司无法办理涉案楼栋所有权初始登记手续、亦无法办理涉案房屋所有权转移登记手续的情况下，在北京良誉公司未为对待履行之前，***中止履行其给付剩余房款的义务，符合行使不安抗辩权的法律规定。北京良誉公司要求***承担逾期付款的违约责任，缺乏依据，对其相关诉讼请求，本院不予支持。关于***与北京良誉公司于2015年12月5日签订的《预售合同》应否解除。本案中，北京良誉公司在办理竣工备案手续的同时，已启动了X园项目期房预售转为现房销售的审批申请手续，在此过程中因未能通过规划验收，导致期转现审批暂停，合同网签亦无法办理，且此情形已自2016年持续至今，现北京良誉公司所持京房售证字（2014）62号《北京市商品房预售许可证》已过有效期限，北京良誉公司已无法办理涉案《预售合同》的联机备案手续。另，经法庭询问，北京良誉公司当庭表示目前仍无法确定恢复办理期转现审批手续及现房合同网签的时间。鉴于期转现审批申请启动后具有不可逆性，即便北京良誉公司完成期房预售转为现房销售的审批手续，其亦仅可在与***重新签订现房销售合同的前提下办理现房销售合同的网签备案手续。据此，***与北京良誉公司签订的《预售合同》属于履行不能状态，应当予以解除。***要求北京良誉公司继续履行《预售合同》，并办理联机备案手续、交付商品房的反诉请求，本院不予支持。在合同解除的情形下，***要求北京良誉公司承担逾期办理联机备案手续、逾期交房、逾期办理房屋所有权证的违约责任和房租损失，缺乏依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，***可要求北京良誉公司返还已付购房款，并承担损失赔偿责任。但经本院释明后，***坚持要求继续履行合同的反诉请求，其关于《预售合同》解除后的房款返还和损失赔偿问题，可另案解决。北京良誉公司与***要求对方承担律师费用，缺乏法律依据，对其相关诉求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除***与北京良誉房地产开发有限公司于2015年12月5日签订的《北京市商品房预售合同》；二、驳回北京良誉房地产开发有限公司的其他本诉请求；三、驳回***的反诉请求。本诉案件受理费13060元，由北京良誉房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费12860元，由***负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员马艳佳二零二零年十一月十八日法官助理张雨琪书记员李长凤 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