房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2021）陕01民终989号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，****年*月*日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：张俣华，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳朝选，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：全某某全军政，男，****年**月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：任大利，陕西三秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：范某某范建军，男，****年*月**日出生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：任大利，陕西三秦律师事务所律师。上诉人***因与被上诉人全某某全军政、范某某范建军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，支持其一审全部诉请；2.一、二审诉讼费用由全某某全军政、范某某范建军负担。事实和理由：一审法院认定案件基本事实不清。***与全某某全军政、范某某范建军在2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》中约定将位于西安市未央区XX街XX酒店纬二十九街里程酒店东侧，除居联装饰接待厅外一层整体建筑面积共计2222平米的租赁房屋隔断拆除后交付***承租使用。但是全某某全军政、范某某范建军将一整层商铺中的优越位置单独出租并收取租金，当时承诺半年内清理商铺交付***使用，***已于2018年10月11日依照合同的约定向全某某全军政、范某某范建军交纳了首度的租金及物业费，并且后续一直按照合同的约定向***收取租金及物业费，但是全某某全军政、范某某范建军却未按照合同的约定清理商铺供***使用，致使***无法对租赁房屋进行整体使用，严重影响***经营，给***造成严重损失，一审法院对此未查明，判决错误。

一审认定***违约事实不清，双方系因对租赁标的物交付的理解产生争议，又因合同中并无明确的约定导致产生分歧。从双方争议的第一个焦点问题是***有没有违约。从双方2018年10月10日签订的《房屋租赁合同》内容看，第一条关于租赁物，本合同租赁物为整体坐落于西安市未央区XX街XX酒店纬二十九街星程酒店东侧，除居联装饰接待厅外一层整体。共计建筑面积2222（含公摊）平房米整层房屋，附属设备设施和附属场地。当时八家商户确实已经存在，***不曾否认知晓八家商户存在的事实。合同第一条明确约定了标的物的面积是2222平方米（含公摊），但直至***解除合同时，全某某全军政、范某某范建军也未按照合同约定向***交付合同约定的2222平方米。一审中全某某全军政、范某某范建军称，将五家商户的租赁合同复印件已经交予***，并且***已经对水电移交进行了抄表，而且还对个别商户进行了位置面积的调整，全某某全军政、范某某范建军将上述这些行为称之为已经向***交付了合同约定的面积。***承租全某某全军政、范某某范建军的房屋，目的是从中得到使用收益权，并不是在一方面按时交纳着租赁费，另一方只是为了收水电费。全某某全军政、范某某范建军一直称，八家商户的租金到年底一并向***核算后支付，但在合同中双方对八家商户租金的收取到底由谁收取并没有进行约定，所以，根据合同法相关规定，有约定从约定，无约定从法定，都没有的情况下按照一般的交易习惯。***认为，其按时交纳了租赁费用，八家商户的租赁费用就应当由其收取，全某某全军政、范某某范建军将合同复印件的交付，水电费的收取，商户位置的调整的视为对整体面积的交付是混淆概念，***并没有实现相应的收益权。这也是双方产生矛盾的根本原因。***也是基于此原因解除双方之间的租赁合同，***因无法实现自己的合同目的，行使解除权完全基于全某某全军政、范某某范建军未按照合同约定交付全部的租赁面积，进而使***丧失了对租赁物享有的收益权。所以***不存在违约事由，全某某全军政、范某某范建军应当退还***的保证金14.8万元及物业费6666元。双方签订的合同约定的租赁费到底是70元一平米，还是67元一平米，是双方争议的另一个焦点问题。双方一直对涉案租赁房屋的面积，租金，物业费有争议。合同约定面积为2222平法米，月租金70元每平方米，物业费3元每平米。年租金及物业费应为1946472元。但双方最终没有按照约定的租金计算，而是按照1856000元计算年租金及物业费。全某某全军政、范某某范建军认为是从2222平方米减去了三家商户的面积计算而得，***认为是因为全某某全军政、范某某范建军交付的2222面积不够，电信店，药店及烟酒店没有进行调整导致***所开的超市并不是一个整体，而是分成了两个区域，这势必在经营上及客户体验上大打折扣，所以才降低了租赁费用。按照67元来计算的。全某某全军政、范某某范建军称年租金及物业费的计算是减去了烟酒店，电信店，饺子馆三家的面积。但根据***现场实际情况是对超市经营产生影响的是电信店，药店，烟酒三家店。其他五家商户均在超市的东侧并没有对超市的布局产生直接的影响。***根据八家店铺的实际位置向法庭提交把家商户平面图，可以看到饺子店在超市的东侧最角落的地方，烟酒店，电信店，药店与超市在一个平行线上，饺子店在最角落的地方，对超市经营无碍，所以全某某全军政、范某某范建军只是为了凑数而谎称这三家店的面积没有计入租金当中。***在一审提交的佳禾农场外租商户面积清单中明确记载了烟酒，药店，电信三家店是没有调整的。如果全某某全军政、范某某范建军减去这三家店的面积又和合同约定的年租金及物业费的综合差距甚大。根据***提交的第二季度的缴费通知单也可以看出，全某某全军政、范某某范建军的计算单价一直是按照67元计算的租金的，也就是月租金为14.8万元，对超市布局影响的三家店是烟酒店，电信店，药店，全某某全军政、范某某范建军并没有按照这三家店去扣减面积，因为这三家店扣减之后与合同的金额就对不上了，全某某全军政、范某某范建军是利用的面积的差和***玩数字游戏。一审中，全某某全军政、范某某范建军也未提交任何证据证明这三家店面积的扣除是双方协商好的证据。一审法院也是利用数字更接近合同金额而推定全某某全军政、范某某范建军的陈述是正确的。但是从整个商场的现场图来看，超市入口的地方左右两侧正是电信，药店，烟酒店最优化的位置，其余五家商户均在超市的东侧，***要调整也是调整这三家店铺。所以，租赁费67元每平方米才是双方的真实意思表示。***第二次缴纳第二季度的物业费因全某某全军政、范某某范建军交付把家商户的租金给***，所以***才将把家商户的租金及物业费全部扣除，这也是***行使的先履行抗辩权，***没有违约，按时缴纳的租金及物业费。***提出解除租赁合同，全某某全军政、范某某范建军也未提出异议。一审法院认定事实有误，请二审法院查清事实，予以改判，驳回全某某全军政、范某某范建军对***的全部诉讼请求。全某某全军政、范某某范建军辩称，全某某全军政、范某某范建军已经按照约定将房屋交给***，不存在全某某全军政、范某某范建军将优越位置出租，***接受后因自身需要进行了改造。是***构成违约，未按照合同约定交租金和物业费，并单方面解除合同，是对方违约。***曾经提出与全某某全军政、范某某范建军进行沟通，因为经营方面的问题，全某某全军政、范某某范建军一直见不到***，一审有通话记录可以证明，相关事实一审已经查明。一平方是70元还是67元在一审并没有发生争议。一审全某某全军政、范某某范建军只是为了证明已经接收，全某某全军政、范某某范建军经过计算得出的结论，一审对方没有提出异议。尽管一审没有完全支持全某某全军政、范某某范建军的反诉请求，也没有采信全某某全军政、范某某范建军的答辩，但是全某某全军政、范某某范建军服判，请求驳回上诉，维持原判。***向一审法院起诉请求：1.判令全某某全军政、范某某范建军立即连带退还收取***的房租保证金14.8万元和物业租赁费6666元（计154602元），并承担自2019年5月1日起至实际退还之日的利息（至起诉之日的利息为7800元）；2.判令全某某全军政、范某某范建军立即退还***自合同解除之日至2019年6月9日未使用期间的租赁费、物业费120430元；3.判令全某某全军政、范某某范建军支付***迟延交付房屋的违约金107625.6元。4.本案诉讼费用由全某某全军政、范某某范建军承担。全某某全军政、范某某范建军向一审法院提起反诉请求：1.判令***支付违约金1776008元；2.判令本案反诉费用全部由***承担。一审法院认定事实：2018年10月10日***（乙方）与全某某全军政、范某某范建军（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于西安市未央区XX街XX酒店纬二十九街里程酒店东侧，除居联装饰接待厅外一层整体，共计建筑面积2222平方米（含公摊、整层房屋、附属设备设施和附属场地）出租给乙方。租赁物以双方共同测量数据为准，详见租赁房屋平面分界图，该租赁房屋平面分界图，由甲乙双方盖章后作为本合同附件二。租赁物的附属设备设施包括：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统。具体见甲乙双方列出的附属设备设施清单，由双方签字盖章后，作为本合同的附件三。租赁物的附属场地包括租赁物部分顶部及外立面的商铺店招位、广告位、停车位，以及门前场地、员工通道等。详见附属场地清单及分界图，该附属场地清单和分界图由甲乙双方盖章后作为本合同附件四。甲方应在2018年10月10日前将房屋隔断拆除后将该房屋交付乙方使用。甲乙双方在交付时应签订交接清单，注明本合同租赁物的详细状态。甲方保证乙方能安全、正常、有效的使用。租赁期限自2018年10月10日到2037年8月28日止。为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供两月装修免租期，装修免租期期间甲方不收取租赁费，并且保证水电等的供应，乙方承担装修期相应的水电及其它一切费用。租赁费用（包括租赁房屋、附属设备设施等费用），另有约定的费用除外，租赁费用为每平方米70元，物业费为每平方米3元，年租金及物业费合计每年1856000元。租赁费每五年递增10%。租赁费用第一年按季度支付，签订之日起满一年后每半年支付一次。签订本合同后，乙方应向甲方支付第一季度租赁费用及物业费共计618600元，后期租赁费用乙方应于租赁期限届满提前十日以银行转账方式将下一期租金支付至甲方指定账户。合同签订后两日内乙方向甲方交纳定金30万元，合同签订后乙方在交付第一期租金时留14.8万元作为履约保证金，剩余转入租金，履约保证金用于抵扣租赁费用、水电费、滞纳金、租赁物损坏的赔偿等。租赁期内，甲方因乙方违约扣除履约保证金的，乙方应当在7日内补足履约保证金。合同终止后，乙方不存在罚没履约保证金的情形，则甲方扣除乙方应承担租赁费用、滞纳金、违约金、赔偿金等全部费用后，不计利息返还乙方履约保证金。甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，保证不因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响乙方对租赁物的正常经营使用。甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方营业的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。除本合同明确规定的条款外，任何一方单方擅自提前终止合同的，均视为严重违约，由违约方支付对方一年租赁费用的违约金。合同签订时，全某某全军政、范某某范建军将案涉租赁物中八个商户（烟酒店、药店、电信店、重庆面馆店、肉夹馍店、锁业店、管业店、饺子馆店）正在出租，面积合计为369.5平方米。房屋租赁合同签订前即2018年9月28日***向全某某全军政、范某某范建军支付了定金30万元。房屋租赁合同签订后，***于2018年10月11日向全某某全军政、范某某范建军支付了第一季度剩余租金和物业费共31.86万元，***于2019年3月8日向全某某全军政、范某某范建军支付了第二季度租金178170.2元。上述30万定金，在***支付第一季度租金时其中14.8万元留为保证金，15.2万元用于冲抵第一季度租金和物业费。***在交纳第二季度租金和物业费时已扣减全某某全军政、范某某范建军没有实际向其交付的八间房子2018年10月10日至2019年6月9日期间的租金和物业费285827.8元。且***在第一次谈话中就年租金和物业费为1856000元解释为双方约定的租金是70元每平方米，物业费3元每平方米，面积是2222平方米，因实际交付面积不够，***提出后，双方就年租金和物业费按1856000元收取。且***在本次谈话中，认可双方在签订租赁合同时，其已知道全某某全军政、范某某范建军已将八户出租出去的事实。本案与全某某全军政、范某某范建军第一次谈话时，全某某全军政、范某某范建军对***上述缴费情况认可，并称其对***交纳第二期租金和物业费数额当时未提异议，系因***当时并未提出解除合同。且本次谈话中，全某某全军政、范某某范建军对年租金和物业费共1856000元解释为因有三户（烟酒店、电信店、饺子馆）面积***不调整，***要求减掉该三户租金和物业费，减掉后该三户的租金及物业费，数额为1856000元，但***在实际改造时，将饺子馆进行了改造，将药店未改造。本案庭审时，关于月租金14.8万元，***解释为70元租金中含3元物业费，减去该3元物业费，以2222平方米为标准计算所得；全某某全军政、范某某范建军解释为减去上述***不调整的三户面积，以每平方米70元为计算标准所得。根据***出具的嘉禾农场外租商户面积清单显示，全某某全军政、范某某范建军所述三户（烟酒店、电信店、饺子馆）面积合计为106.43平方米。且该清单显示，除烟酒店、药店、电信店外其余五家店面（重庆面馆店、肉夹馍店、锁业店、管业店、饺子馆店）面积均有增加。该八户原合同面积为369.5平方米，变动后面积为411.09平方米。又查，2018年10月10日***、全某某全军政、范某某范建军对案涉租赁物的水电总表及双方所述的八户中烟酒店、药店、电信店、肉加馍店、重庆面馆店的水电表进行了移交抄表。2019年4月29日，全某某全军政、范某某范建军收到***解除房屋租赁合同通知函。***提出解除案涉房屋租赁合同的主要理由为全某某全军政、范某某范建军未按约定向***全部交付租赁物，致使其无法对租金物整体使用，影响其实际经营等。后双方就租金、物业费、保证金、违约损失发生纠纷，***诉至一审法院。本案中，全某某全军政、范某某范建军提起反诉。另查，案涉商铺系全某某全军政、范某某范建军从西安市未央区XX街道XX村委会未央宫街道范南村委会租赁而来。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案***、全某某全军政、范某某范建军签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效。该租赁合同约定，租赁物面积为2222平方米，租金每平方米每月70元，物业费每平方米每月3元，年租金及物业费合计1856000元。全某某全军政、范某某范建军辩称该1856000元计算标准为：租金每平方米每月70元，物业费每平方米每月3元，面积2222平方米减去其中三户（（烟酒店、电信店、饺子馆））面积。结合一审法院与***、全某某全军政、范某某范建军的第一次谈话内容及本案庭审情况，一审法院对全某某全军政、范某某范建军上述辩称予以采信。对***在庭审时主张70元租金中包含3元物业费不予认可。关于本案租金70元及物业费3元***前后所述互相矛盾，一审法院以***第一次在本案中陈述为准。***第一季度实际支付全某某全军政、范某某范建军租金和物业费共计470600元（618600-148000=470600元），第二季度实际支付租金和物业费共计178170.2元（减去了庭审中双方所述的八户未交付商铺所占面积的租金及物业费）。全某某全军政、范某某范建军在本案诉讼前并未对***支付上述款项提出异议，视为全某某全军政、范某某范建军对***支付上述租金及物业费数额的认可。从上述租赁合同约定的年租金及物业费合计1856000元及***实际支付租金及物业费的数额及***提供的佳禾农场外租商户面积清单、缴费回执单，可以看出***、全某某全军政、范某某范建军在实际履行该房屋租赁合同的过程中，就商铺面积并未按照2222平方米计算。从一审法院与***、全某某全军政、范某某范建军第一次谈话中及本案庭审可以看出，关于案涉八户租金、物业费，第一次缴纳时因***并未全部调整该八户，全某某全军政、范某某范建军减去部分租金及物业费，后全某某全军政、范某某范建军对该八户中五户面积进行了部分调整，但第二次缴纳时***就该八户的租金及物业费又全部减去（即***以其行为表明就该八户不再承租），全某某全军政、范某某范建军对***上述行为均未提出异议。从上述过程看，关于该八户***、全某某全军政、范某某范建军之间的租赁部分，双方在签订后又发生变更，最终双方就该八户达成一致意见即解除双方之间关于该部分租赁合同。且从上述履行过程看，对于该八户商铺解除租赁合同关系，并非全某某全军政、范某某范建军提出，而是***以其行为直接表明不再承租。因双方在案涉租赁合同关系中，就上述八户所涉及的租赁合同内容发生变更，且最终***单方以其行为表明不再承租。本案中***仍以原租赁合同主张全某某全军政、范某某范建军未交付该八户涉及的租赁部分构成违约，一审法院不予认可。***以该八户未交付影响其实际整体使用租赁物，主张全某某全军政、范某某范建军构成违约。对于该八户所涉及租赁部分，是否与***整体承租属于密布可分的关系，***未提供证据加以证明，本案不予认可。***主张全某某全军政、范某某范建军无理拉门阻止其营业，多次阻扰***经营，均无证据予以证明，一审法院不予认可。***无正当理由向全某某全军政、范某某范建军单方提出解除案涉租赁合同，构成违约。根据案涉房屋租赁合同约定，任何一方单方解除该房屋租赁合同，应向对方支付相当于一年租金的违约金。一审法院认为，全某某全军政、范某某范建军对***提出的解除案涉租赁合同关系并未提出异议，视为全某某全军政、范某某范建军同意***解除案涉房屋租赁合同。依据相关法律规定，合同解除后不影响合同中关于纠纷解决的条款。本案系租赁合同关系，虽***单方提出解除合同构成违约，但全某某全军政、范某某范建军对于房屋租赁合同解除后亦有及时止损的义务，一审法院对上述双方约定的违约金金额进行调整，由***支付违约金18万元。案涉委托租赁合同解除，全某某全军政、范某某范建军应向***退还押金14.8万元及2019年4月29日后***已付租金及物业费17685.2元。一审法院对***其他诉讼请求，不予支持。上述给付义务相减后，***应支付全某某全军政、范某某范建军14315元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：一、驳回原告***的全部诉讼请求。二、反诉被告***于本判决生效后十日内向反诉原告全某某全军政、范某某范建军支付14315元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7156（原告已预交），由原告自行全部承担；反诉受理费10392元，由反诉原告承担10308元，由反诉被告承担84元，于履行上款时一并支付反诉原告。

本院经审理查明，一审判决查明事实属实。

本院认为，***与全某某全军政、范某某范建军签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一审法院根据对案件事实的审查，认定***与全某某全军政、范某某范建军在实际履行该房屋租赁合同的过程中，就商铺面积并未按照2222平方米计算。一审法院认为，关于案涉八户租金、物业费，第一次缴纳时因***并未全部调整该八户，全某某全军政、范某某范建军减去部分租金及物业费，后全某某全军政、范某某范建军对该八户中五户面积进行了部分调整，但第二次缴纳时***就该八户的租金及物业费又全部减去（即***以其行为表明就该八户不再承租），全某某全军政、范某某范建军对***上述行为均未提出异议，双方在签订后又发生变更，最终双方就该八户达成一致意见即解除双方之间关于该部分租赁合同，对于该八户商铺解除租赁合同关系，并非全某某全军政、范某某范建军提出，而是***以其行为直接表明不再承租。因双方在案涉租赁合同关系中，就上述八户所涉及的租赁合同内容发生变更，且最终***单方以其行为表明不再承租，本案中***仍以原租赁合同主张全某某全军政、范某某范建军未交付该八户涉及的租赁部分构成违约，一审法院不予认可，并无不当。一审法院认为，***以该八户未交付影响其实际整体使用租赁物，主张全某某全军政、范某某范建军构成违约，对于该八户所涉及租赁部分，是否与***整体承租属于密布可分的关系，***未提供证据加以证明，一审法院不予认可；一审法院对于***主张全某某全军政、范某某范建军无理拉门阻止其营业，多次阻扰***经营，均无证据予以证明，一审法院亦不予认可，并无不当之处。一审法院认为，***无正当理由向全某某全军政、范某某范建军单方提出解除案涉租赁合同，构成违约，根据案涉房屋租赁合同约定，任何一方单方解除该房屋租赁合同，应向对方支付相当于一年租金的违约金，全某某全军政、范某某范建军对***提出的解除案涉租赁合同关系并未提出异议，视为全某某全军政、范某某范建军同意***解除案涉房屋租赁合同，虽***单方提出解除合同构成违约，但全某某全军政、范某某范建军对于房屋租赁合同解除后亦有及时止损的义务，一审法院对上述双方约定的违约金金额进行调整，由***支付违约金18万元，认定并无不妥。***上诉主张改判支持其一审全部诉请，依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7156元，***已预交，由***负担。本判决为终审判决。

审判长刘琪审判员师婷审判员卫婉莹

二零二一年三月十五日

书记员陈素娟1