商品房预售合同纠纷一审民事判决书
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北京政泉控股有限公司 石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司 方正产业控股有限公司 北京城建北方集团有限公司 |
| 类型 | 北京市朝阳区人民法院民事判决书（2021）京0105民初434号原告：班超，男，1993年2月**日 |
| 案号 | - |
| 案由 | 商品房预售合同纠纷 |
| 法院 | 北京市朝阳区人民法院 |
| 裁判结果 | 北京市朝阳区人民法院民事判决书（2021）京0105民初434号原告：***，男，****年*月**日出生，汉族，自由职业，住***。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住***。法定代表人：贾鑫。委托诉讼代理人：***，男，北京政泉控股有限公司职员。委托诉讼代理人：***，女，北京政泉控股有限公司职员。原告***（以下称原告）与被告北京政泉控股有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳丽娜、被告委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告代收的房屋契税款132951元，并以132951元为基数，支付自起诉之日起至实际退还款项之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告自行缴纳契税。事实和理由：2012年6月13日，被告将被告开发建设的朝阳区大屯里317号金泉公寓X单元X房屋（现派出所核准的地名及房号为朝阳区大屯里317号楼15层X单元X）交付给原告。2013年1月24日，被告与石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司签订《协议书》，约定被告将其开发的大屯里317号金泉家园X单元X房屋（建筑面积为126．62平方米）以每平方米35000元的单价，作价4431700元。该房屋涉及的税费为158755元。上述两笔费用共计4590455元，用以折抵被告欠付石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的工程款4590455元。《协议书》第二条约定，“鉴于上述约定商品房目前不具备办理签署《北京市商品房现房买卖合同》的条件，因此，乙方同意甲方自涉案房屋具备办理签署条件后为乙方或乙方指定的实际购房人办理相关手续。”《协议书》第三条约定，被告负责协调物业部门为石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司或者石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司指定的实际购房人办理入住手续。《协议书》附件五《石家庄振远抵款房屋明细表》显示，契税金额为132951元。2013年1月24日，石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司向被告出具了关于书面指定原告为实际购房人的函。被告之前已经将该房屋交付给原告。原告按时缴纳物业费、供暖费，占有、使用房屋至今。依据房屋买卖的交易习惯，被告在代收原告交易税费后应到税务机关缴纳该房屋的交易税费。但据原告了解，被告并未到税务机关缴纳该房屋的交易税费。现原告要求自行缴纳契税，请被告将已代收的契税132951元返还原告，并支付利息。为了维护原告的合法权益，根据我国法律法规的有关规定，特起诉至贵院，请贵院依法裁决。被告辩称，原告根本没有向被告实际交纳过契税，所以无权要求被告返还所谓的契税。虽然石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司与被告在抵房协议中确实用工程款折抵了契税，但是原告并不是实际购房人，和折抵的契税没有任何关系。退一步讲，即便原告是实际购房人，在原告没有和被告签订过任何房屋买卖合同，更没有对折抵的契税进行相关约定的情况下，不能将折抵的契税视为原告已经交纳契税，原告仅仅作为实际购房人，无权对折抵的契税主张任何的权利。在目前仅有抵房协议的情况下，只有石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司才有资格对折抵的契税有所主张。根据抵房协议的约定，即便石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司指定了原告为实际购房人，根据我国合同法第63条的规定，也只有石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司才有权要求被告与原告签订现房买卖合同，被告也只对石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司承担相关责任。原告并不是抵房协议的当事人，无权直接要求被告与其签订现房买卖合同，更无权直接要求被告退还契税。但是即便是石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司，也无权要求被告退还契税，因为被告退还契税的逻辑前提是石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司实际交纳过契税。但本案中，被告和石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司只是用工程款折抵了契税，石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司并没有实际交纳契税。在此情况下，即便石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司解除抵房协议，关于契税的法律效果也只是双方不再用工程款折抵契税，被告还应向石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司支付与所折抵契税数额相当的工程款。无论如何，被告也没有义务退还根本就没有实际收取过的契税。综上，即便原告是实际购房人，在目前仅有抵房协议，而并没有任何房屋买卖合同的情况下，原告无权主张契税。而且由于石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司和原告都没有实际向被告交纳过契税，原告要求被告退还契税的前提不存在，从这一点上讲，原告也无权要求被告退还契税。经审理查明：2012年7月16日，被告名称从北京政泉置业有限公司更名为北京政泉控股有限公司。2013年1月24日，被告作为甲方与乙方石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司签署《协议书》，约定：“鉴于甲方与第三方北京城建北方建设有限责任公司（以下简称：城建北方）于2010年11月30日签署《金泉广场一、二、三期工程补充协议》（以下简称：原协议）。甲方、乙方、城建北方于2012年7月13日签署三方协议书，由乙方继受城建北方与甲方就金泉广场一、二、三期工程所签订的全部合同或协议项下全部的合同权利和合同义务。该权利义务包括但不限于：按期完成工程施工义务、履行工程质量保修责任、收取相应工程款项等。城建北方与乙方分别于2011年12月14日（附件一）、2011年12月31日（附件二）、2012年1月9日（附件三）、2012年9月4日（附件四）共计四次向甲方申请支付工程款，总金额为7022466．53元，经三方一致同意，上述四次请款中核后甲方应付工程款为人民币4590455元。现就工程款支付问题，甲、乙双方经友好协商达成如下条款，以兹信守：第一条甲乙双方协商同意，将甲方开发建设的北京市朝阳区大屯里317号金泉公寓X单元X号商品房（建筑面积126．62平米）以每平米3500元的单价（该价格为固定价格，除本协议另有约定外不因任何理由或其它因素进行调整），作价人民币44317000（大写：肆佰肆拾叁万壹仟柒佰元整）。另外，该商品房涉及的相关税费为人民币158755元（详见附件五，该费用为暂计费用，根据办理相关手续时的国家税收政策多退少补），以上两项费用合计人民币4590455元，用以抵冲甲方欠付乙方的上述工程款人民币4590455元。本协议生效后，即意味着双方之间欠付的工程款已按原协议的约定支付完毕，不存在逾期付款的行为。乙方对此不持异议并承诺不再以任何方式、任何理由向甲方主张支付逾期付款违约金。第二条鉴于上述约定商品房目前不具备办理签署《北京市商品房现房买卖合同》的条件，因此，乙方同意甲方自涉案房屋具备办理签署条件后为乙方或乙方指定的实际购房人办理相关手续。对于此情况，甲方已向乙方进行充分的释明，乙方对此清楚并不持任何异议。如乙方需要甲方将约定商品房销售手续办理至其指定的实际购房人名下，则：1．乙方应于收到甲方通知之日起七个工作日内，按甲方要求以书面方式提交实际购房人的身份证明、相关资质文件等；2．乙方应当保证其所指定的实际购房人具备国家及北京市要求的关于在北京购买商品房的相关资格。如因指定的实际购房人不具备相关购房资格而导致相关商品房买卖手续无法办理，则由此产生的所有责任由乙方及其指定的实际购房人自行承担，与甲方无关。乙方或其指定的实际购房人不得以此为由主张本协议无效、解除或终止，否则，由此给甲方造成的一切损失，甲方均有权在后续应付乙方的工程款中直接予以扣减，乙方对此不持异议；3．对于目前约定商品房不具备办理商品房买卖合同签署条件的情况，乙方有义务如实告知实际购房人知晓，并保证实际购房人不会以此为由向甲方主张任何权利。如果实际购房人因上述原因向甲方主张任何权利，导致甲方遭受损失，甲方有权在后续应付乙方的工程款中直接予以扣减，乙方对此不持异议；4．乙方与其指定的实际购房人之间的债权债务关系由其双方自行解决，与甲方无关，乙方不得以此为由主张本协议无效、解除或终止，否则，由此给甲方造成的一切损失，甲方均有权在后续应付乙方的工程款中直接予以扣减，乙方对此不持异议。第三条本协议签署后，甲方负责协调物业部门为乙方或乙方指定的实际购房人办理入住手续。物业费、供暖费等收房费用自协议签订日起由乙方或乙方指定的实际购房人承担。乙方或乙方指定的实际购房人在收房前应当将上述物业费、供暖费等收房费用向相关业务部门缴纳完毕，并取得相应的缴费凭证。如乙方或乙方指定的实际购房人未在交房前缴纳上述交房费用，则甲方有权拒绝协助其办理交房手续，直至乙方或其指定的实际购房人交齐上述费用为止。对此，乙方不持任何异议。……”《协议书》中附件五《石家庄振远抵款房屋明细表》中显示158755元包括契税132951元、公共维修基金25324元、产权证附图出图费100元、产权证登记费80元、有线电视初装费300元。石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司诉方正产业控股有限公司、第三人本案被告案外人执行异议之诉一案，北京市第三中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京03民初475号民事判决。该案中石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司提出诉讼请求判令停止对本案涉案房屋的执行，并解除涉案房屋的查封。北京市第三中级人民法院认为：1．关于在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。涉案房屋被查封的时间为2014年12月2日，而石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司于2013年1月24日即与本案被告签订了《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《协议书》的约定，被告以涉案房屋抵偿对石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的工程款债务，石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司对被告的债权转变为购买涉案房屋的对价，且该《协议书》载明了当事人的基本情况、房屋位置、房屋面积、房屋价款、付款方式及税费数额等房屋买卖合同应具备的主要内容，可认定在法院查封之前石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司于被告已签订合法有效的书面买卖合同。2．关于在查封之前是否已合法占有的问题该案石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司提交了2012年9月至今交纳涉案房屋物业费、供暖费的单据，虽然部分单据显示缴款人为原告、伊晓芹，但目前缴费单据原件均由石家庄振远公司持有，且被告亦认可于2012年将涉案房屋交付给石家庄振远公司，故可以认定石家庄振远公司在法院查封之前已合法占有涉案房屋。3．关于是否支付全部价款的问题。石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司虽未直接向被告支付购房款，但通过《协议书》可知石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司将对被告的工程款债权转变为涉案房屋的购房款，且被告亦已开具了涉案房屋的房款收据，应认定石家庄振远公司已支付了涉案房屋的全部购房款。4．关于未办理过户登记的问题。被告作为出卖人负有协助石家庄振远公司办理过户登记手续的义务，被告基于主客观原因未能将房屋过户至石家庄振远公司名下，涉案房屋未办理过户登记并非石家庄振远公司自身原因导致。另，根据石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的自述，其从被告处抵顶涉案房屋后又指定了实际购房人，存在连环交易的情形。最终，北京市第三中级人民法院作出判决如下：一、不得执行涉案房屋；二、驳回石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的其他诉讼请求。就双方争议的事实和证据如下：1．原告提交石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司于2013年1月24日出具的《关于书面指定实际购房人的函》，载明：“北京政泉置业有限公司：根据我司石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司与贵方2013年1月24日签署的《协议书》（以下简称抵房协议），我司石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司现向贵方书面指定该协议中约定房屋（北京市朝阳区大屯里317号金泉时代X单元X号）的实际购房人如下：房号：金泉时代X单元X号；实际购房人：***；身份证号：×××；联系电话：137XXXXXXXX；后附身份证复印件。请贵方与上述购房人签订房屋买卖手续，并根据抵房协议我司石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司履行情况办理相关过户、交付等手续等。同时，实际购房人：***在此承诺：本人愿意承担因买房、交付该房屋所产生的一切相关买受人应缴纳的各项费用，包括但不限于契税、物业费、取暖费、评估费等一切费用（已交纳除外），无需出卖方承担任何费用。此外，基于本房的实际情况，本公司同意根据抵房协议书的相关各方履行情况，再由出卖人办理相应签约等交付手续。此致。”原告欲以此证明石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司指定原告作为购房人。被告认为此函真实性无法核实，对关联性和证明目的不予认可，被告称从未收到此函。2．原告提交署期2012年6月13日的《业主入住房屋验收表》，其中业主一栏显示为原告，原告欲以此证明被告已经于2012年6月13日将涉案房屋交付给原告。被告对其真实性和关联性予以认可，但是不认可证明目的，被告认为2012年6月份收房的是石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司，并非原告。3．原告提交盖有被告财务专用章、署期2013年1月27日的《收据》，其上载明“今收到石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司交来3-1711人民币4431700元，交款人班喜忠。”原告欲以此证明原告缴纳了全部购房款。被告对《收据》的真实性和关联性认可，证明目的不认可，认为系石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司向被告交纳了房款，而非原告，而且石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司其实并没有实际交纳房款，只是其与被告通过协议的方式用被告欠付的工程款折抵了房款。经查，班喜忠为***父亲。4．原告提交《物业费上调缴费确认单》、物业费发票、供暖费发票，欲以此证明原告实际居住在涉案房屋。被告认为上述证据真实性无法核实，亦不认可上述证据的证明目的。5．原告提交（2019）京03民初475号民事判决书，欲以此证明原告系实际购房人。被告对其真实性和关联性认可，但证明目的不认可，认为判决书并没有对原告是否是实际购房人进行确认。6．原告提交网页截屏，欲以此证明被告无资格代征契税，且被告未将契税交至税务局。被告对其真实性和关联性均不认可7．原告提交（2017）京0105民初8329号民事判决书，欲以此证明判决书已经判令该案原告自行缴纳契税，被告将代收契税返还给原告。被告对其真实性和合法性认可，但不认可其关联性和证明目的。薛磊案和本案没有关系，我国也不是判例法国家。上述事实，有《协议书》等书证及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司与被告于2013年1月24日签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《协议书》的约定，被告以涉案房屋抵偿对石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的工程款债务，石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司对被告的债权转变为购买涉案房屋的对价，且该《协议书》载明了当事人的基本情况、房屋位置、房屋面积、房屋价款、付款方式及税费数额等房屋买卖合同应具备的主要内容，可认定石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司与被告已签订合法有效的书面买卖合同。（2019）京03民初475号案件审理过程中，石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司提交业主入住房屋验收表证明涉案房屋于2012年6月12日起由该公司占有，该证据的真实性与证明目的已被北京市第三中级人民法院采信。另该案审理中石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司向法院自述其从被告处折抵涉案房屋后又指定了实际购房人。结合本案中原告提交的《业主入住房屋验收表》中业主一栏显示为原告、原告提交的北京市热力集团热费缴费通知单中用户姓名一栏显示为原告、物业收据、物业费上调缴费确认单上业主签字为原告母亲伊晓芹、采暖费发票采暖费购买方为原告、购房款收据上显示交款人为原告父亲班喜忠，本院有理由相信原告为石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司的指定实际购房人，原告已于2012年6月12日实际控制房屋。石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司虽未直接向被告支付购房款，但通过《协议书》可知石家庄振远建筑安装工程有限公司北京第一分公司将对被告的工程款债权转变为涉案房屋的购房款4431700元及税费为158755元，《协议书》中附件五《石家庄振远抵款房屋明细表》中显示158755元包括契税132951元。可知，契税实际应由被告负担，现被告未缴纳契税，故被告应将契税向原告给付。被告长年实际占用原告向其支付的契税而未代缴，确已给原告造成了相应的利息损失，现原告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，主张自2020年9月10日起诉日计算至实际退还款项之日止的利息并无不当，故本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条之规定，判决如下：被告北京政泉控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告***房屋契税款132951元，并支付以132951元为基数，自2020年9月10日至实际退还款项之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，由被告北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效后七日内支付原告***）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员付瑞洁二零二一年一月十八日书记员马悦 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| 发布日期 | 2021-05-09 |