| 裁判结果 |
北京市第三中级人民法院民事判决书（2021）京03民终7225号上诉人（原审被告）：***，男，1**51年10月**日出生，住***。委托诉讼代理人：***，男，19**7年8月**日出生，住***。被上诉人（原审原告）：***，男，****年*月**日出生，住***。委托诉讼代理人：梁晨，北京智沃律师事务所律师。上诉人***因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。***上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由***承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。双方当事人签订房屋买卖合同第十条第（三）项约定的出卖人应当在该房屋所有权转移之日起九十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。此条款表达的是“能为而不为”应承担违约责任。房屋所有权在此条款所约定的义务之日起已转移给***，***只能办理自身或家人的户口迁出手续，没有权利查询该房屋是否有他人户口存在，户籍管理机关也不可能向***泄漏他人房屋相关信息，只有***才有权查询，因不是***原因导致他人户口存在，故***不存在违约情形。本案已过诉讼时效，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。***在取得房屋所有权后九十日内，就应当知道与其房屋有关的相关信息，且故意隐瞒***。该案诉讼时效自2017年3月1日起算，一审法院采信***所称的2020年才知晓涉诉房屋有案外人户口，存在故意偏袒行为，因***一直在跟案外人沟通户口迁出，因案外人一直不配合办理，***才起诉***，现案外人已将户口迁出，请求二审法院依法改判或发回重审。***答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律确实得当。一审没有问题，应该遵照一审已经查明的事实进行判决。前程序_原告方诉求***向一审法院起诉请求：1.***立即迁出北京市顺义区望泉家园银泉苑×室（以下简称涉诉房屋）原有户口，并向***支付违约金55.8万元；2.***承担本案诉讼费用。诉讼过程中，***撤销要求***迁出户口的诉讼请求，并明确违约金的请求计算至本案提起诉讼之日（2020年12月21日），本案中暂不主张2020年12月22日至户口实际迁出之日止的违约金。一审法院认定事实：2016年7月14日，出售人***和购买人***签订《北京市存量房屋买卖合同》，由***购买涉诉房屋，房屋总价款279万元；第十条第三款约定：“出卖人应当在房屋所有权转移之日起九十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过十五日未迁出的，自逾期超过十五日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2016年12月6日，涉诉房屋所有权转移登记至***名下。双方认可涉诉房屋现有案外人户口。***表示2020年从人口普查的工作人员处得知涉诉房屋上有3名案外人的户口，后其至派出所户籍科查询，也***知涉诉房屋上有案外人户口；其购买涉诉房屋时，***隐瞒真实情况，并未告知涉诉房屋有他人户口；现酌情主张***赔偿起诉前三年至起诉之日的违约金55.8万元，起诉之后至户口实际迁出之日的违约金在本案中暂不主张。***表示其2006年从李立功处购买涉诉房屋，其一直不知晓涉诉房屋上有他人户口，直到***告知，其才知晓；其将涉诉房屋出售给***，***有义务查询涉诉房屋是否有户口；其询问过李立功，李立功认可户口还登记在涉诉房屋，因此***也不应当向其主张违约金；不认可***主张的违约金计算方式。***主张应当自涉诉房屋所有权转移登记之后90天开始起算3年诉讼时效，因此本案***的请求已超过诉讼时效。前程序_法院认为一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。***表示2020年才知晓涉诉房屋有案外人户口，***也表示从***处知晓涉诉房屋上有案外人户口。因此，诉讼时效应从***知道时起算。本案中，***的诉讼请求并未超过诉讼时效。***与***签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。***作为售房人，应对涉诉房屋户口情况负有查询义务及如实告知义务。现***没有按照合同约定将户口迁出，应当按照约定支付违约金。但《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金金额过高，在***对***违约金的计算方式不认可的情况下，一审法院酌情确定违约金的具体金额。由于***所主张的违约金计算至本案提起诉讼之日（2020年12月21日），暂不主张2020年12月22日至户口实际迁出之日止的违约金，故，一审法院酌情确定的违约金计算至2020年12月21日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、***给付***违约金八万元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。***在二审中称，案外人李立功等人的户口现已于一审判决后自涉案房屋上迁出。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：***与***签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。根据该合同第十条第（三）项约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起九十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。直至本案一审判决作出前，涉案房屋上仍有案外人李立功等人的户口未迁出，且***亦认可涉案房屋系其于2006年4月从李立功处购买，故一审法院在此情形下认定***未依约将户口迁出并判决其依约承担违约责任并无不当。现有证据亦不足以表明一审法院酌定的违约金数额存在过高情形，本院予以确认。关于***提起本案诉讼是否超过诉讼时效一节，***表示2020年在人口普查时才知晓涉诉房屋有案外人户口，***也表示从***处知晓涉诉房屋上有案外人户口，现有证据不能证明***在此前知晓或应当知晓涉案房屋的户籍情况。因此，一审法院认定诉讼时效应从***知道时起算并无不当，故***本案的诉讼请求并未超过诉讼时效，***关于诉讼时效的上诉意见本院不予采信。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由***负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员石煜二零二一年五月八日法官助理常欣书记员刘怡然 |
