商品房销售纠纷民事判决书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院

民事判决书

（2019）辽0114民初2689号

原告：***，女，****年*月**日出生，满族，住***。

委托诉讼代理人：田福东，系辽宁大领律师事务所律师。

被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住***。

统一社会信用代码：91210114578369xxxx。

法定代表人：徐文华。

第三人：沈阳于洪永安村镇银行股份有限公司，住***。

统一社会信用代码：91210100594110xxxx。

法定代表人：李宝忠，系经理。

委托诉讼代理人：郝少文，系辽宁航盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，男，****年*月**日出生，汉族，系该公司员工，住***。

原告***与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称“瑞坤公司”）、第三人沈阳于洪永安村镇银行股份有限公司（以下简称“永安银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人田福东，第三人永安银行的委托诉讼代理人郝少文到庭参加了诉讼。被告瑞坤公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令第三人协助被告办理撤销抵押权登记手续；2.请求法院判令被告履行配合原告进行合同备案登记及配合过户义务；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年1月10日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区马三家中街第52幢8门门市房一处，建筑面积189.31平方米，价款850000元。原告第二日付清房款。房款付清后被告交付房屋给原告，在买卖合同约定的办理登记及过户日期到达后，被告无法按照商品房买卖合同约定履行房屋过户手续，经原告核查该房产在卖给原告之前就已经作为在建工程被被告抵押给永安村镇银行，因有该抵押权的存在，且被告未进行解押，导致原告无法办理备案登记及履行过户手续。故原告来院诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告瑞坤公司未作答辩。

第三人永安银行辩称，第三人与被告于2016年1月就涉案房产办理了抵押登记手续，由被告抵押给了第三人。该抵押登记时间早于原、被告双方于2017年1月签订的商品房买卖合同。根据法律规定，原告应向被告主张合同无效或解除，并追究违约责任。原告要求第三人撤销抵押登记无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年1月10日，原告***与被告瑞坤公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告***购买瑞坤公司开发的位于沈阳市于洪区马三家中街第52幢8号房屋，建筑面积为189.31平方米，总房款为850000元。原告于2017年1月9日交付房屋全部价款，被告瑞坤公司向原告开具了购房发票。2017年5月22日，原告办理了入住，并交纳了物业费、水费、电费等费用。

另查明，2016年1月28日，被告瑞坤公司因向第三人永安银行借款，将包括涉案房产在内的在建工程抵押给第三人永安银行，并办理了抵押权登记手续。

再查明，涉案房屋至今尚未取得房屋所有权初始登记批复。现涉案房屋已被另案查封。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告瑞坤公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。

合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，被告瑞坤公司与第三人签订的借款合同，原告***与被告瑞坤公司签订的《商品房买卖合同》，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，均为合法有效。本案被告瑞坤公司因向第三人永安银行借款，而将涉案房屋抵押给第三人，并办理了抵押权登记手续，故第三人永安银行依法享有涉案房屋的抵押权。鉴于本案第三人抵押权登记在先，原告购买涉案房屋在后，现被告瑞坤公司尚未偿还第三人借款，庭审中，经法庭释明原告拒绝代被告瑞坤公司偿还第三人借款，亦不同意变更诉讼请求，故原告要求撤销被告瑞坤公司与第三人永安银行抵押权登记备案的请求，本院不予支持。

关于原告要求被告进行合同备案及更名过户问题。因涉案房产尚未取得房屋所有权初始登记批复，且已被法院另案查封，故原告要求被告进行合同备案及办理房屋所有权登记手续的主张，本院无法支持。

综上所述，

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　周楠

人民陪审员　　迟松

人民陪审员　　金凤

二〇一九年十二月十九日

书　记　员　　胡楠