商品房预售纠纷民事判决书

福建省漳州市中级人民法院

民事判决书

（2019）闽06民终2367号

上诉人（原审原告）：***，女，****年**月*日生，汉族，住***。

委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***时，北京蓝鹏（厦门）律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住***。

法定代表人：陈建同，执行董事。

委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。

上诉人***因与上诉人漳州市金石房地产开发有限公司（下称金石公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人吴丽娟、上诉人金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2015年12月20日，***与金石公司签订编号为35062108006402377的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定***向金石公司购买位于龙海市滨海康桥3＃楼708号商品房，总价款710000元，买受人应于2015年12月26日前支付首期房价款260000元，余款450000元向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位进行的竣工验收合格以及有关部门消防验收备案后，但主合同第九条约定的交付条件尚不具备的情况下，买受人可书面申请出卖人提前交付使用。在此情况下，视为出卖人交付的商品房已经符合主合同约定的全部交付条件。合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同补充协议第八条约定，如发生以下情形，出卖人有权据实延期交房：（1）不可抗力因素，包括但不限于：火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力；（2）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；（3）为配合政府的法规、规章、通知、命令（包括但不限于交通管制、高考、创卫等）而造成无法正常施工；（4）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决，发生此类情形以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准；（5）气象原因［24小时累计降雨量超过30毫米、或发生6级或6级以上大风、8级以上（含8级）热带风暴（台风）］……。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同补充协议第十五条约定，买受人应保证主合同中买受人及委托代理人的地址及联系电话是真实有效的，主合同所提及的各项通知可以电话通知或书面通知，书面通知按买受人在合同中所填写的地址寄出或直接送达，书面通知可以通过挂号信、邮政特快或电报方式，若以书面方式通知，自寄出之日起3天内视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已送达）。合同签订后，***向金石公司支付购房款共计710000元。漳州龙海.滨海康桥3＃楼于2017年7月27日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1＃楼、2＃楼、3＃楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。2018年10月8日，经纬空间信息科技有限公司对漳州龙海.滨海康桥3＃楼建设项目进行规划竣工核实测绘并出具《龙海市规划竣工核实测绘成果报告》。2018年11月26日，漳州龙海.滨海康桥3＃楼工程经龙海市城乡规划建设局审查后准予工程竣工验收备案。金石公司于2018年3月22日向***合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。该交房通知于2018年3月24日被签收。讼争房屋至今尚未办理交房手续。

一审法院认为：***与金石公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2017年7月19日，金石公司未能在该期限届满前依约交付符合条件的房屋给原告，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。金石公司辩称***至今未缴纳讼争商品房的契税、专项维修基金、代办产权费用，金石公司有权根据合同约定相应顺延交房期限。法院认为，金石公司对讼争商品房应缴纳的契税、专项维修基金、代办产权费用的数额、缴纳时间和缴纳方式对***负有通知义务，金石公司未举证证明其对上述费用的缴纳已尽到通知义务，故其以***未缴纳契税、专项维修基金、代办产权费用可不予办理交房手续并视为未逾期交房的抗辩，不予采纳。***请求金石公司支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，予以支持。根据合同约定，违约金应自交付期限届满之次日即2017年7月20日起算。金石公司于2018年3月22日向***合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，该交房通知于2018年3月24日被签收。此时讼争商品房已达到交付条件，***理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期交房责任不应由金石公司承担。故违约金的计算应截止至2018年3月24日。因逾期超过90日，根据合同约定出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。故本案违约金数额计算应以全部房价款710000元为基数，按日万分之二自2017年7月20日起计算至2018年3月24日止，共计247天，即710000×0.02%×247＝35074元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告漳州市金石房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告***逾期交房违约金35074元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1433元，由***负担1089元，漳州市金石房地产开发有限公司负担344元。

本判决为终审判决。

审判长花絮

审判员唐志忠

审判员李凌

二零一九年十一月二十七日

书记员卢杰