房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省凉山彝族自治州中级人民法院

民事判决书

（2021）川34民终639号

上诉人（原审原告）：***，女，****年*月**日出生，布依族，四川省会理县人，村民，住***。

法定代表人：杨友华，系公司执行董事。

委托诉讼代理人（一般代理）：***，男。

上诉人***因与被上诉人凉山华源房地产开发有限公司（以下简称华源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2020）川3425民初3227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.请求二审法院依法对一审判决予以改判，支持上诉人一审中关于违约金数额的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：本案中，被上诉人一审中并未提出违约金数额计算过高要求减少的答辩主张，一审法院却主动适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定认定双方违约金数额过高。上诉人认为一审法院对此部分的认定理由牵强，对被上诉人违约行为定性错误，适用法律不当，判决结果显失公平。一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己民事权利和诉讼权利，本案在开庭过程中，时未提出任何关于违约金数额过高以及要求法院降低或减少的主张，而该一审判决却违背了基本原则。二、一审判决以“违约造成的损失”这一概念先入为主，将此作为认定违约金过高并且下调的标准。本案双方对逾期交房及逾期办证的问题所涉及的违约责任都已一一列明，即在逾期办理不动产证书的违约事实发生的情形下，双方均对该难以确定“实际损失”的问题上通过约定的方式予以明确，目的是便于守约方向违约方主张违约数额时有据可循。既然一审法院援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以“违约金的数额超过造成的实际损失的百分之三十”的规定得出本案双方约定违约金数额过高的结论，那么一审法院关于超过“实际损失”百分之三十的事实依据又从何而来。三、一审判决认为被上诉人的违约行为非恶意违约亦是此次判决违约金数额过低的理由。上诉人认为，违约系合同行为，除合同对违约情形的免责事由有约定或出现了不可抗力等因素外，违约本身即是合同相对方违背诚实信用原则的体现。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对于商品房出卖人未在限期内办理房屋产权证书的违约责任作出了详尽的规定，可以明确出卖人承担违约责任的适用条件就是未在期限届满时办理房产证；违约金的适用方式为：有约定的按约定，没有约定的或难以确定损失数额的参照逾期贷款利息计算。本案双方当事人在此问题上有明确约定，故该违约金的设立旨在惩罚性赔偿而非补偿性赔偿，且上诉人与被上诉人之间的合同系被上诉人提供的格式文本，对于不特定的买受人在合同中均有此条款约束，相当于被上诉人对合同相对方的承诺，在合同合法有效的前提下，应视为其对权利的自愿放弃，现被上诉人又在一审审理中提出违约金过高的主张亦违背信用原则，一审法院对此应持否定态度。综合上述内容，在本案中，一审法院违背法律规定，未尽审慎义务，在对“造成的损失”这一事实未确定之情形下错误的适用法律规定，且置合同双方当事人的约定于不顾，刻板教条的作出该判决结果，让上诉人深感不公。故特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定上诉于中级人民法院，恳请二审法院纠正一审法院的错误，正确适用法律规定，对上诉人的诉请依法予以支持。

华源公司辩称，***提出的上诉请求既不符合事实，也无法律依据，请求凉山州中级人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求。一、本案案涉房屋系以答辩人的名义、由五家企业出资合伙开发的“联合名典商住小区”商品房项目中的一间商铺。至2019年4月8日欠下90000000.00余元巨额债务，代收购房业主的契税5900000余元被挪用未向税务机关代缴。由于欠债较多和没有及时按商品房买卖合同约定分户办理不动产权证书，引发了多起诉讼。经多方努力，拖欠的契税已缴纳594户，至今已销售的432套住房不动产权证书办结381多户；已销售的商铺192间，办理完毕175户，办结556本。***所购买的商铺产权证也在本次案审约定的期限内办结。二、***称在一审中答辩人未提出任何关于违约金过高以及要求法院依法降低或减少的主张，不符合实际情况。无论是在庭审中或在庭审外答辩人提出考虑答辩人的实际困难，因此请求免除违约金或减少违约金数额，并承诺尽快办结不动产权证书；且答辩人也如期履行办证承诺。三、***在购买了联合名典商铺后，华源公司按时交付了商铺，暂时有无产权证书，均不影响商铺的使用，***实际并无损失。综上，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1.判令华源公司继续履行合同，并限期华源公司无条件交付***房屋所有权证书；2.判令华源公司自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向***支付全部房价款万分之五的违约金。即2019年9月30日至2020年9月30日，365天×（457832元×0.0005）=83554.34元；3.判令华源公司给付***因延迟办理房屋所有权证书产生的银行同期贷款利息（按银行同期贷款利率计算），即：即2019年9月30日至2020年9月30日，457832元×0.065=29759.08元；4.本案诉讼费由华源公司承担。

一审法院认定事实如下：2017年7月31日，华源公司作为出卖人、***作为买受人签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议各一份，合同约定：***购买华源公司位于××街××道××号，取名“联合名典”开发项目处3栋1楼21号的商品房一间，该房屋预测面积共为22.15ｍ2，其中套内建筑面积16.8ｍ2，分摊共有建筑面积为5.35ｍ2，以每平方米按20669.59元计价，房屋总价款为457832.00元。***选择商业贷款的付款方式，约定在2017年7月31日前支付首期房价款237832.00元，占全部房价款的52%，余款220000.00元***通过向银行贷款的方式交付华源公司。房屋交付时间约定，华源公司应于2017年9月30日前向***交付案涉房屋。此外，该主合同第二十八条第一项约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人合同已付房价款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”在合同签订后，***分别于2017年3月20日交付了10000.00元、4月28日交付了40000元、7月31日交付了187832.00元的购房款给华源公司，首付款按照合同约定交付完毕，余款220000.00元***于2017年12月通过向银行贷款的方式交付华源，合计支付华源公司购房款457832.00元。华源公司于2017年9月28日将案涉房屋交付***实际管理使用。在庭审中，双方对于未在约定的期限内办理案涉房屋不动产登记证书之事实均无异议。现***认为按照合同约定，完全履行了合同义务，华源公司未能按照合同约定，按时交付房屋权属证书，构成违约。为维护***合法权益，现起诉至法院。

一审法院认为，***与华源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。***主张华源公司应当交付案涉房屋的不动产登记证应予以支持。

对于双方约定的违约金数额是否过高，是否需要进行调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金制度系以赔偿未违约方的损失为主要功能，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，应以此为衡量违约金过高的基础标准。同时，应当考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度。履行程度应成为衡量的因素之一。此外，当事人的过错程度也是应当考虑的重要因素，违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的彼此消长。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，进一步明确，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不能将违约金条款完全留待当事人约定。本案中，从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方之间关于交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。虽然双方在合同中约定了延迟交付产权证产生的违约金是按购房总价款万分之五计算，但***未提交因延迟办理案涉房屋不动产登记证书而造成实际损失的相关证据。***购房款总价为457832.00元，按照合同约定，因延迟交付不动产登记证一年，计算出的违约金达83554.34元。鉴于华源公司履行了合同主要义务，已将案涉房屋交付***实际管理使用，在本案审理过程中，华源公司也在积极给***办理不动产登记证，华源公司的行为不是恶意违约，故华源公司认为违约金过高，要求予以调整的请求，应当予以支持，并酌情支持***部分违约金。***要求继续履行合同，但主张华源公司支付因延迟办理房屋所有权证书产生的银行同期贷款利息29759.08元，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由凉山华源房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内向***交付位于××街××道××号××栋××楼××号房屋的不动产登记证书。如未按期办理不动产登记证书，由凉山华源房地产开发有限公司按***已付购房款457832.00元为基数从2019年9月30日起按日万分之五向***支付逾期交付不动产登记证书违约金至本判决生效之日止。如因***原因导致房屋产权证书未在本判决约定期限内办理的，由***自行承担责任；二、由凉山华源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付***因迟延交付不动产登记证书违约金人民币5000元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566.00元，减半收取计1283.00元，由***负担283.00元，凉山华源房地产开发有限公司负担1000.00元。

二审中，双方当事人没有提交新证据。

双方当事人对一审判决查明的事实均无异议。

二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案当事人争议焦点如下：一审判决调整双方当事人约定的违约金是否有合法依据。

1.一审法院是否系主动调整双方当事人约定的违约金，适用法律不当。经二审查明，华源公司在一审开庭答辩时主张“违约金请业主理解一下，现在我公司负债千万，资金确实困难，已经没有多余的钱来支付”，在庭审中审判员向华源公司询问***诉请的违约金的意见时，华源公司明确表示“我公司困难，无法承担违约金，请原告收回此项请求”，在辩论阶段发表辩论意见“请法院驳回违约金主张”，在核对笔录时，在庭审笔录上明确说明“合同中约定的违约金过高，要求依法予以调整”。故华源公司无论是在答辩阶段、法庭调查阶段还是在辩论阶段均主张了***请求的违约金过高，无力承担，并在核对庭审笔录时明确要求调整违约金。一审法院据此对双方约定的违约金进行调整并无不当，***上诉主张一审法院主动适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定系适用法律错误、判决显示公平，与上述查明的事实不符，本院不予采信。

2.一审判决确定华源公司承担的违约金金额是否有合法依据。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，减少违约金的基础应为当事人的实际损失。审理中，***未提交证据证明其实际损失，其主张的损失是无法将房屋进行交易和处分、不能抵押和担保，且也未提交证据证明具体损失金额。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，一审判决综合***主张的违约金金额、其实际损失及已按照约定收房实际使用等因素认定双方约定的违约金过高，并酌情对***诉请的违约金进行调整并无不当，***上诉主张一审判决调整违约金不当，请求支持其诉请的违约金，缺乏充分证据证明，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2566.00元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长马俊

审判员陈慧玲

审判员邱红莲

二零二一年六月十一日

书记员孙耘

附录

附本判决适用的法律条文如下：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

?（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

?（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

?原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。