马一尘

320502********3030

（2020）苏0508民初2962号

（2021）苏0508执1865号

苏州市姑苏区人民法院

1、更改原商铺租赁面积,由原890平方米变更为680平方米;2、装修期由2016年8月20日-2017年1月19日计5个月,变更为2016年8月20日-2017年7月19日,共计11个月;3、乙方正式营业日由2017年1月19日变更为2017年7月20日;保证金由81212.49元变更为65152.5元;4、租金支付方式为:2018年1月1日至2018年3月31日租6金21717.52元(6894.45元/月*3个月*1.05),由乙方一次性于2018年2月22日前交清;除此之外,双方确认租金的结算周期为一个自然月度;乙方应于每个结算周期的前七日按保底租金向甲方支付该结算周期的租金,租金=保底租金*(1+增值税税率);2018年4月1日至2019年1月19日保底租金20683.33元/月,2019年1月20日至2020年1月19日保底租金24199.5元/月,2020年1月20日至2021年1月19日保底租金26888.33元/月,增值税率均为5%。2018年4月1日,苏州世茂投资发展有限公司(甲方)、马一尘(乙方)、世茂第一分公司(丙方)签订《商铺租赁合同主体变更协议》一份,约定:鉴于甲乙双方于2016年8月16日签订了《商铺租赁合同》及相关补充协议,约定乙方承租甲方位于苏州市姑苏区宝带西路1177号苏州世茂广场5-3-2号商铺,现三方达成一致意见:甲方所有原合同项下权利自2018年4月1日起由丙方继承履行;乙方已缴纳保证金且由甲方开具收据的,该保证金转至丙方名下。另查明,2016年8月16日,苏州世茂商业物业管理有限公司(甲方)与马一尘(乙方)签订《商业管理服务协议》一份,约定:1、甲方向乙方提供苏州市姑苏区宝带西路1177号世贸广场5幢3层5-3-2商铺用于休闲娱乐(限:密室逃脱),租赁期限暂定为5年152天,自2016年8月20日起至2022年1月19日止;2、乙方需在本租赁合同签订时一次性支付甲方保证金40050元,用途为乙方对甲方有任何应付而未付的费用(包括但不限于租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金)及相应的增值税税款时,甲方有权选择从租赁保证金中扣减相关款项,但甲方在扣款前需要以书面形式告知乙方;在本合同有效期7内,因乙方违约导致甲方解除合同的,则甲方有权不予返还租赁保证金;3、若由于乙方过错导致租赁合同的出租方解除租赁合同的,则视为乙方严重违反本协议,甲方有权解除本协议,不予返还保证金,且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额的违约金;如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失,则乙方仍应向甲方赔偿该等损失;4、乙方未按时支付管理费、保证金及有关费用,则每延迟一日,乙方除应支付欠缴的保证及、管理费及其他本合同约定的有关费用本金外,还应按照应付未付金额千分之0.3标准向甲方加付滞纳金;5、若乙方未按照约定时间返还商铺的,每延期一日,应按照最后一期保底租金的两倍的标准支付商铺占用费及相应的增值税税率,同时还需支付逾期占用期间的管理费及相应的增值税税款。2017年6月13日,苏州世茂商业物业管理有限公司(甲方)与马一尘(乙方)签订《商业管理服务合同补充协议一》一份,约定:双方于2016年8月16日签订了《商业管理服务合同》,约定乙方承租苏州市宝带西路1177号世贸广场5号楼3层5-3-2号商铺。现双方补充达成以下协议:1、保证金由40050元变更为32436元;4、自2016年8月20日至2017年7月19日为装修期,此期间乙方无须支付管理费;自2017年7月20日起至乙方实际交还商铺之日止,双方确认以一个日历月度为一个结算周期向甲方支付管理费及相应的增值税。其中,2018年3月1日至2022年1月19日为10200元,增值税率为6%。2018年4月1日,苏州世茂商业物业管理有限公司(甲方)、马一尘(乙方)、世茂第一分公司(丙方)签订《商业管理服务协议主体变更协议》一份,约定:鉴于甲乙双方于20168年8月16日签订了《商业管理服务协议》及相关补充协议,约定乙方承租甲方位于苏州市姑苏区宝带西路1177号苏州世茂广场5-3-2号商铺,现三方达成一致意见:甲方所有原合同项下权利自2018年4月1日起由丙方继承履行;乙方已缴纳保证金且由甲方开具收据的,该保证金转至丙方名下。再查明,2019年2月3日,世茂第一分公司向被马一尘所承租的商铺地址邮寄《房屋租赁合同解除通知函》一份,载明:因贵方尚欠我方合同保证金65147.5元,2019年1月租金25409.48元、2019年1月物管费10812元,合计101368.98元,逾期支付天数已经超过15天,根据合同的十六条第2.5条约定,我方有权解除合同,现通知贵方:1、双方签署的合同自贵方收到本函之日起解除;2、贵方收到本函后立即付清全部未付款项;3、贵方收到本函后3日内搬离全部物品;4、贵方收到本函之日起5日内向我方返还店铺,逾期返还的,我方有权收取占用费等费用;5、贵方收到本函后做好员工安置,并及时变更营业执照地址变更等合同义务。后该邮件因无人签收于2019年2月7日退回。2019年5月16日,世茂第一分公司与马一尘签订《拆铺和解协议》一份,约定:甲方与乙方于2016年8月16日签订《房屋租赁合同》及《商业管理服务协议》,因乙方单方原因提前终止原合同,双方就该商铺拆除事宜达成如下协议:1、截止协议签署日,乙方在原合同项下应缴未缴费用为101368.98元,乙方于2019年6月10日前向甲方支付50000元,6月30日前向甲方支付51368.98元;2、乙方在原合同项下已经支付的保证金17441元,甲方不予退还;3、乙方须于2019年5月16日至2019年6月15日内撤出该商铺内的所有个人物品,乙方将商铺9内现有装修按甲方要求进行拆除,仅保留本协议图示位置,将商铺按照毛坯在2019年6月15日前还给甲方;4、乙方须于2019年6月15日前撤销或注销乙方以该商铺为经营地址的各项证照、许可,否则每逾期一日,乙方须以原合同约定的最后一期日租金或保底租金的2倍为标准向甲方支付违约金,直至乙方办理完毕上述证照、许可之日止。如前述违约金不足以弥补因无法在相同地点再次办理各项证照、许可而给甲方或甲方合作方带来的损失,则乙方仍应向甲方或甲方合作方赔偿该损失。上述协议签订后,马一尘仍未按照约定履行。世茂第一分公司拟向法院提起诉讼,并起草了起诉状一份。后经诉前协商,马一尘表示同意在2019年9月10日前恢复原状并返还房屋。但其后马一尘仍未履行。庭审中,世茂第一分公司陈述,2018年11月30日前的租金、物业管理费马一尘均已经支付;2018年12月1日至2019年1月9日的租金、物管费双方在签订《拆铺和解协议》时,确认由马一尘交纳的保证金予以抵扣,剩余的保证金17441元双方确认不再归还。马一尘一共交纳了保证金60000元。现在第一项诉请中的租金、物管费是从2019年1月10日计算至2019年2月11日(实际起诉金额是计算的2019年1月1日至2019年2月11日),上述金额均包含了增值税税率5%。关于《拆铺和解协议》中的第一项的未缴费用101368.98元,即《解除通知书》中的保证金65147.5元、2019年1月租金25409.48元、2019年1月物管费10812元三项合计。本院认为,苏州世茂投资发展有限公司与马一尘签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议一》,苏州世10茂商业物业管理有限公司与马一尘签订的《商业管理服务协议》及《商业管理服务合同补充协议一》,世茂第一分公司、苏州世茂投资发展有限公司与马一尘签订的《商铺租赁合同主体变更协议》,世茂第一分公司、苏州世茂商业物业管理有限公司与马一尘签订的《商业管理服务协议主体变更协议》均系各方真实意思表示,依法成立并生效,各方均应按约履行。根据合同约定,马一尘逾期支付租金、物管费超过15个工作日的,世茂第一分公司有权书面通知解除合同。根据合同法规定,主张解除合同的一方应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。本案中,世茂第一分公司于2019年2月3日向马一尘承租的商铺地址发出书面的解除合同通知函,但该信件于2019年2月7日被退回。因双方在合同中约定的马一尘地址为苏州市姑苏区劳动路868号1幢中门101室,而非涉案商铺的地址。且世茂第一分公司发出解除通知时间为2019年2月3日,退回时间为2019年2月7日,马一尘实际并未收到上述解除通知。根据2019年节假日安排,2月4日至10日为春节假期,2月3日为调休上班。考虑到春节假期的特殊性,该通知不应视为产生解除的效力。世茂第一分公司、马一尘于2019年5月16日签订《拆铺和解协议》,明确因马一尘原因提前终止合同,并对合同终止后相关权利义务内容以和解方式进行了确认。故,应当认定原、被告双方之间签订的合同于2019年5月16日解除。关于世茂第一分公司主张的租金、物管费及逾期付款利息损失。根据《拆铺和解协议》约定,截止协议签署日即2019年5月16日,马一尘结欠款项为101368.98元。其中,包括保11证金65147.5元、租金25409.48元、物管费10812元。因《拆铺和解协议》签订时,原、被告之间的租赁合同已经解除,故马一尘无须再行支付履约保证金,世茂第一分公司也明确该部分不再主张。原被告双方在和解时,以已经交纳的保证金抵扣了部分租金、物管费,然后确定了马一尘尚欠的金额。故马一尘尚欠世茂第一分公司的租金、物管费金额应当以和解协议为依据。综上,马一尘应支付世茂第一分公司的租金、物管费金额合计为36221.48元。世茂第一分公司现诉请中主张的租金、物管费的计算方法及金额,与双方达成协议内容不一致,本院不予采信。关于逾期付款损失。根据双方在《拆铺和解协议》约定,马一尘应于2019年6月10日前支付50000元,6月30日前向支付51368.98元。故逾期付款损失本院调整为以36221.48元为本金,按照日万分之三的标准,自2019年7月1日起计算至实际付清之日。关于世茂第一分公司主张的违约金58270.62元。本院认为,马一尘未能按照合同约定履行付款义务,其行为构成为违约,应当依据合同约定承担相应的违约责任。根据合同约定,该违约金按照解除日前十二个月平均月保底租金标准计算3个月保底租金,即按照2018年2月至2019年1月期间平均月保底租金计算三个月,为(6894.45*2+20683.33*10)/12*3=55155.55元。超出该金额部分,本院不予支持。关于世茂第一分公司主张的房屋占用费。本院认为,根据合同约定及法律规定,合同解除后,马一尘负有将房屋返还原告的义务,否则应赔偿其无权占用房屋期间给原告造成的损失。该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。根据《拆铺和解协议》中约定,马一12尘应当在协议解除后一个月内撤出所有个人物品并拆除装修,并在2019年6月15日将涉案商铺返还给世茂第一分公司。因此,世茂第一分公司主张的房屋占用费应当自马一尘逾期返还商铺之日起即2019年6月16日开始计算,现计算至2019年9月10日的房屋占用费为71993.51元,(24199.5元/月*1.05*15/30个月+24199.5元/月*1.05*2个月+24199.5元/月*1.05*10/30个月)。被告马一尘经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利,由此产生的法律后果,由其自行承担。综上,依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司租金、物管费合计36221.48元及相应利息损失(以36221.48元为本金,按照日万分之三的标准,自2019年7月1日起计算至实际付清之日止)。二、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司违约金55155.55元。三、被告马一尘于本判决生效之日起十日内支付原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司房屋占用费71993.51元。四、驳回原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司其他诉讼请求。13如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5998元,减半收取2999元,财产保全费2937元,公告费300元,合计6236元,由原告苏州世茂投资发展有限公司第一分公司负担1216元,被告马一尘负担5020元。被告负担部分于本判决生效后10日内支付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定,向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名:江苏省苏州市中级人民法院;开户行:中国农业银行苏州苏福路支行;账号:10555301040017676。

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苏州市姑苏区人民法院

江苏

2021-04-12

2021-08-11

有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务