苏州九九爱婚纱摄影有限公司

558087****

（2019）苏0507民初5067号

（2020）苏0507执1431号

苏州市相城区人民法院

1、元联公司与九九爱公司、殷晓锋、徐双根所签订的租赁合同及补充协议于本判决生效之日起解除。2、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日起十五日内从位于苏州市相城区喜庆路99号、建筑面积74998平方米的建筑物迁出搬离并将建筑物返还元联公司。3、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日十日内支付自2017年1月1日起至本判决生效之日止的按人民币9697680元/年计算的租金及物业管理费,并按每逾期一天千分之五计算违约金,计算至实际付款日止。4、驳回元联公司的其余诉讼请求。5、案件受理费减半收取为人民币30508元,由九九爱公司、殷晓锋、徐双根负担。九九爱公司、殷晓锋、徐双根不服判决,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2017年12月4日作出(2017)苏05民终9585号民事判决书,载明:根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。三上诉人认为涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证故一审9法院对涉案租赁合同效力认定有误,对此本院认为,元联公司在一审中向法院提交的苏州市相城区发展和改革局于2010年3月31日作出的相发改投[2010]29号《关于元和街道树阵式停车场项目的批复》、苏州市国土资源局于2010年11月30日作出的苏相地拨复[2010]第21号《关于同意苏州元联置业有限公司因树阵式停车场项目拨用土地的批复》、苏州市相城区环境保护局于2010年9月3日作出的苏相环建[2010]588号《关于对苏州元联置业有限公司树阵式停车场项目环境影响报告表的审批意见》、苏州市规划局于2010年4月15日作出的地字第320507201000027号《建设用地规划许可证》、苏州市相城区人民政府办公室于2011年3月15日作出的《关于树阵式停车场改建婚纱市场的请示的抄告单》、苏州市公安消防局作出的苏公消[2011]第0473号《关于苏州元联置业有限公司婚纱市场复验建设工程消防验收合格的意见》等证据足以证明涉案租赁物的建设已经取得当地主管部门的批准,故涉案租赁合同应属有效。现因三上诉人未能按照租赁合同补充协议书支付2017年1月1起的租金及物业管理费用且已经超过两个月以上,故元联公司有权行使合同约定的解除权解除涉案租赁合同并要求三上诉人按照租赁合同的标准承担相应的租金及物业管理费用。殷晓锋、徐双根、九九爱公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,并判决驳回上诉,维持原判。再查明,本院于2018年6月5日作出并已生效的(2017)苏0507民初1250号民事判决书载明:顾雪刚系远香宾馆的个体经营者。2016年5月3日,苏州市中原名匠建筑装饰工程有限公司10(下称中原公司)与远香宾馆业主顾雪刚签订了《建筑装饰工程施工合同》,约定中原公司为顾雪刚位于相城区婚纱城的远香宾馆提供装修服务,合同价款:2200000元(详见工程预算表:住宅室内装饰装修工程报价单),合同签订后,中原公司按约施工,并完成了大部分工程量,由远香宾馆签字认可。远香宾馆也向中原公司支付了1300000元工程款。2016年8月23日,该装修工地被消防部门予以查封,现己停工至今。该案中远香宾馆还提出反诉。审理中,经本院委托苏州东方华星工程造价咨询有限公司进行工程造价鉴定,鉴定结论为:工程造价鉴定总价为2468261.32元、固定总价合同工程造价为1895740元。本院也结合评估工作,对现场进行了勘察,发现该装修工程大部分己按约定完成,现场还堆放部分装修材料。该案中本院认为,从事建筑活动的设计、施工单位应当具备法律、行政法规规定的资质,禁止发包单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位。本案中,双方合同约定由中原公司负责消防设计并施工,而该工程又为特定商业场所,须进行相应的消防设计与验收,但中原公司未提供其有关消防设计、施工专项资质等级证书,该合同违反了国家禁止性规定,应属无效。对此,双方均有一定过错,鉴于涉案工程己实际施工接近完毕,而装修财产不可返还,本院结合法律规定、合同约定、鉴定结论、现场勘察、己付款项、工程进度、举证责任、无效原因等,酌情认定远香宾馆应对中原公司实际施工的全部折价补偿款为1530000元(含评估报告之外损失),扣除己付1300000元,远香宾馆还应支付中原公司230000元,该装修财产(含现场留存材料)归远香宾馆所有;鉴于远香宾馆的出租人(苏州市九11九爱婚纱摄影有限公司)己在本院其他案件中被判决解除承租权,而远香宾馆己就其与原始出租人、第二次出租人的房屋租赁合同纠纷提起诉讼并由本院审理中,故该部分装修财产的最终处理,将由本院另案审理;并判决:1、中原公司与远香宾馆、顾雪刚签订的建筑装饰工程施工合同无效。2、远香宾馆、顾雪刚应共同支付中原公司合同实际施工折价补偿款1530000元,扣除己付1300000元,还需支付230000元,装修财产(含现场留存材料)归远香宾馆。……。再查明,2016年8月12日,元联公司曾向远香宾馆发函称,其公司是喜庆路99号物业的业主单位,根据与李国宏、徐双根签订的租赁合同的约定,租赁物的用途为经营婚纱产业,不得超出合同约定的用途,且未经其公司书面同意不得转租、分租;远香宾馆与九九爱公司的租赁合同违反了其公司与李国宏、徐双根签订的租赁合同的约定,租赁物用途超出合同的约定,其次转租未经其公司同意。并告知远香宾馆其公司不同意远香宾馆与九九爱公司的转租合同,并要求远香宾馆停止建设、装修。2018年2月7日,远香宾馆向元联公司以及九九爱公司发出《解除合同通知书》,称其于2016年5月9日与两公司签订进场经营合同,合同签订后,远香宾馆依约交付租金、保证金、装修押金等款项,而远香宾馆在装修过程中被消防部门查封。因出租方的场地未办理建设工程规划许可等手续,导致合同无法履行,所以要求解除合同并保留赔偿的权利。元联公司表示收悉,但与其公司无关。九九爱公司表示忘了有无收到,远香宾馆表示九九爱公司拒收。又查明,殷晓锋、徐双根以及九九爱公司为向元联公司讨12要双方间《租赁合同》和《补充协议书》所涉房屋的装修费向本院起诉,本院于2018年12月29日作出(2018)苏0507民初5545号民事调解书,载明:1、元联公司一次性补偿殷晓锋、徐双根以及九九爱公司装修款20705018元,扣除殷晓锋、徐双根以及九九爱公司应支付给元联公司的判决履行款以及其他应付款项19174009.22元后,元联公司尚需支付殷晓锋、徐双根以及九九爱公司1531008.78元,于2019年1月10日前履行;2、殷晓锋、徐双根以及九九爱公司于2019年1月10日前搬离现占用元联公司坐落于苏州市相城区喜庆路99号的房屋;3、殷晓锋、徐双根、九九爱公司与元联公司双方之间的租赁关系再无其他纠葛;4、本协议自双方当事人在协议中签字盖章或捺印后生效……。在本案审理中,元联公司和九九爱公司均明确上述调解协议未涉案远香宾馆的装修款。还查明,远香宾馆所在地域一楼已被元联公司另作他用,电梯亦被元联公司封闭。元联公司称对电梯是保护性的包裹。上述事实,由当事人营业执照,《进场经营合同》、本院(2017)苏0507民初2543号民事判决书、(2017)苏0507民初1250号民事判决书、(2018)苏0507民初5545号民事调解书,江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终9585号民事判决书,函件、《解除合同通知书》,收款收据,照片以及当事人陈述为证,本院予以确认。审理中,原告陈述其在2016年8月12日收到元联公司的告知函以后就停止装修了,没有再进过场,一直为已方的损失与两被告进行协商。原告以及九九爱公司均认为现在涉案宾馆由元联公司掌握。元联公司表示原告撤走后宾馆一直空关着。13本案中原告主张损失:1、(2017)苏0507民初1250号民事判决书确定的装修款1530000元;2、电梯费106000元;3、电梯安装施工费174564元;4、装电梯用电缆及耗材12294元+1582元=13876元;5、空调及空调线路安装、改造28200元+4500元=32700元;6、电线外套管+四楼到一楼电梯、空调线缆790元+11580元=12370元;7、电卡卡费140元;8、电费充值3500元;9、pos机安装费800元;10、电话安装费1400元;11、水管水表501元;以上合计1875851元。原告为此举证:1、向装修公司已付153万元(有判决书,已经执行完毕)。2、电梯费106000元,提供远香宾馆于2016年6月7日与苏州多快电梯有限公司签订的产品销售合同,以证明约定购买电梯,设备和安装费共106000元。顾雪刚名下的招商银行流水,以证明,2016年6月7日付款30000元、2016年7月19日付款62000元,共计92000元,并提供收款收据两份配套;并称另外14000元是在停止装修之后付的现金,没有票据。3、电梯安装施工费174564元(包括钢架幕墙,混凝土基础,拆外墙幕墙、广告牌,镀锌板挡墙等),提供远香宾馆于2016年6月6日与苏州司铁泰机电工程有限公司所签施工合同印证,合同金额即为174564元;并提供该公司于2016年8月20日出具的全款收款收据,证明已经支付上述款项;并提供转账记录:支付给顾建海共40000元(2016年7月5日转账20000元、2016年7月18日转账20000元);付给盛福男共28000元,用于挖电梯外面的基坑(2016年6月8日转账5000元、2016年6月21日转账23000元);付梅建军3万元,用于装电梯的幕墙拆装以及安装玻璃的费用(2016年8月3日支付20000元、2017年5月13日支付10000元),14以上通过转账支付,共计98000元,其余是陆续交的现金给电梯安装人员及负责人。4、安装电梯电缆及耗材13876元,有中翔装饰材料销货清单两份(苏州市相城区陆慕华杰五金电器商行出具),分别是12294元和1582元,无其他支付凭证,第4项费用未包括在第3项费用之中。5、空调及空调线路改造的费用32700元,其中空调三台共计28200元(格力空调),没有支付凭证,但有2016年9月15日盐城瑞超商贸有限公司苏州分公司出具的专用销售发票;安装空调线路改造费用4500元,有收据为证(2016年9月18日由苏州市虎丘区信达制冷设备修理部出具、注明现金);有转账凭证(在2016年6月30日转账给陆永明45000元、2016年7月13日转账5000元,上述50000元是安装空调线路改造费用4500元和电缆的费用,陆永明是替原告购买空调和电缆的人。6、电线的外套管以及四楼至一楼安装空调的电线电缆,此项费用与第3、4、5项均不重复,金额是790元(2016年9月10日姑苏区金阊鹏正五金经营部收据)、11580元(2016年7月4日。苏州市金阊区奕扬五金商行收据)。7、电卡卡费140元,有两张收据,20元、120元,均为九九爱公司收取。8、电费充值3500元,是在2016年5月11日支付九九爱公司。9、银联pos机的安装费800元,有收据(苏州莫非里电子科技有限公司出具)。10、电话安装费1400元,有电信公司的机打发票三张但均注明为预存费用。11、水管水表的安装费501元,有收据(购买水表及配件的收据,由苏州高新区进发建材批发部出具)。经质证,九九爱公司表示不认可,元联公司认为与其无关。15本院认为,1、向装修公司已付1530000元,有判决书为依据,应予认定。2、电梯费根据产品销售合同和收款收据认定实际发生92000元。3、电梯安装施工费根据施工合同和收款收据,认定174564元。4、安装电梯电缆及耗材根据销货清单认定13876元。5、空调及空调线路改造的费用,根据专用销售发票和收据认定28200元和4500元,共32700元。6、电线的外套管以及四楼至一楼安装空调的电线电缆费用,根据收据认定790元、11580元,共12370元。7、电卡卡费140元,有两张收据,20元、120元,均为九九爱公司收取,不再计算。8、电费充值3500元,已用电费多少不可知,不再认定。9、银联pos机的安装费800元,不再计算。10、电话预存费用1400元,可向第三方退费,不再计算。11、水管水表的安装费501元,有收据,予以认定。原告共损失1856011元。远香宾馆在审理中还举证苏州市自然资源和规划局政府信息公开申请答复告知书[苏资规公开(2019)096号],以证明该局回复:经检索我局在档案中未检索到你所陈述“该地块改建为婚纱城”办理建设用地规划许可手续、建设工程规划许可证以及违法建筑认定相关信息。远香宾馆认为元联公司将原列项为“树阵式停车场”私自改建为婚纱城项目,无相关手续,婚纱城项目本身违法,故九九爱公司与元联公司所签《租赁合同》及《补充协议书》为无效,亦即导致原告与九九爱公司所签《进场经营合同》合同无效。本院认为,元联公司与九九爱公司间的《租赁合同》及《补充协议书》的效力,由已生效的(2017)苏05民终9585号民事判决书确认为有效。远香宾馆与九九爱公司间的《进场16经营合同》亦为双方真实意思的表示、且不违反法律规定,应为合法、有效。原告要求确认《进场经营合同》无效的诉讼请求不予支持。原告另明确,如法院认为《进场经营合同》有效,要求确认《进场经营合同》解除。对此,本院认为,本案中当事人的关系为:元联公司为出租人、九九爱公司为承租人,远香宾馆为次承租人。元联公司与九九爱公司的《租赁合同》及《补充协议书》经苏州市中级人民法院于2017年12月4日作出的(2017)苏05民终9585号民事判决书确认解除,并判决九九爱公司返还元联公司包括本案房屋在内的房屋,远香宾馆与九九爱公司的转租关系解除存在法律基础。远香宾馆就本案于2017年6月26日向本院起诉时,虽请求确认《进场经营合同》无效,但在诉讼过程于2018年2月7日分别向九九爱公司和元联公司发送了解除《进场经营合同》的函件,且在本案重审过程中(2019年8月12日第一次庭前准备时)增加了解除合同的请求,故远香宾馆因无法实现合同目的,可与九九爱公司解除《进场经营合同》,该请求可予支持。合同解除后,尚未履行的终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。远香宾馆在装修过程中因2016年8月23日工地被消防部门查封而停工,此时尚未进入《进场经营合同》约定的租赁期(2016年11月1日起至2019年10月31日)。故九九爱公司应向原告返还收取的租金44800元、房屋押金70000元、质保金70000元、装修押金10000元。本案的起因为九九爱公司未按《租赁合同》及《补充协议书》的约定向元联公司支付租金而被解除租赁关系,进而导致远香宾馆与九九17爱公司的《进场经营合同》解除,导致合同解除的过错在九九爱公司违约。远香宾馆进行了装修,九九爱公司还发放了装修许可证,远香宾馆作为承租人经九九爱公司同意装饰装修。因久久爱公司作为出租人违约导致合同解除,远香宾馆要求赔偿装修损失应予支持。远香宾馆装修损失1856011元(包括3台商用空调),对此九九爱公司应予赔偿,相关装修归九九爱公司所有。远香宾馆还要求支付违约金120960元(按每月租金11200元、约定租期36个月的30%计算),有合同依据,且该数额还低于原告所支出款项按相关标准计算的利息损失,可予支持。远香宾馆要求元联公司与九九爱公司承担连带责任,因元联公司不属远香宾馆的合同相对人,该请求无法律依据,不予支持。九九爱公司向原告承担责任后,如有法律依据,可与元联公司另行结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及相应法律规定,判决如下:一、原告相城区元和远香宾馆与被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司的《进场经营合同》解除。二、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司赔偿原告相城区元和远香宾馆装修损失1856011元。三、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司返还原告相城区元和远香宾馆租金44800元、房屋押金70000元、质保金70000元、装修押金10000元,合计194800元。四、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司支付原告相城区元18和远香宾馆违约金120960元。五、驳回原告相城区元和远香宾馆的其他诉讼请求。上述第二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行(如采用转账方式支付,请汇入当事人指定账户;或汇入苏州市相城区人民法院,开户行:建设银行苏州市相城支行营业部,账号:32201997436050630022018284)。如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为28598元,由原告相城区元和远香宾馆负担300元、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司负担28298元(此款原告已自愿垫付,本院不再退还,被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司在判决生效后十日内直接支付原告相城区元和远香宾馆,如转账支付可一并汇入上述账号)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院,同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行:中国农业银行苏州苏福路支行,账号:10555301040017676。

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苏州市相城区人民法院

江苏

2020-05-07

2020-06-19

被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议

徐双根

913205075580870960

苏州市相城区元和街道润元路南齐门北大街东