郑辉

340123********5278

（2020）皖01民终4911号

（2020）皖0102执3656号

安徽省合肥市中级人民法院

一、郑辉于本判决生效之日起三十日内将位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔新东城大厦商504号房屋(不动产权证号:房地权证合瑶字第8120008262号)返还鲁凡并自2018年10月28日起按2003元/月的标准赔偿鲁凡租金损失至房屋实际返还之日止(自2019年10月1日起按每年10%的标准递增);二、驳回鲁凡的其他诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元,由郑辉负担。二审中,郑辉申请证人张杰出庭,并提供任命书一份,证明义乌公司针对因宾馆漏水和业主闹事等导致郑辉无法14经营的情况,给予郑辉每年减免150000元租金的补贴。后期公司又同意减免郑辉至2022年的所有租金。郑辉与义乌公司之间不存在拖欠租金的情况,故郑辉无需向鲁凡支付租金,且郑辉可以将宾馆经营至2022年。鲁凡对任命书的签章的真实性不持异议,对证明目的持有异议,该组证据无法证明张杰的任职期间。本案仅解决郑辉在无权占用案涉房屋期间应当支付占用费用的问题,该组证据证明了郑辉与义乌公司在鲁凡不知情的情况下自行协商,严重损害了鲁凡的利益,不能达到郑辉主张的其无需向鲁凡支付租金的证明目的。本院对郑辉二审提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认,对其主张的证明目的应综合全案分析认定。根据当事人的举证、质证及当庭陈述,本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。本案中,义乌公司破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通15知本案任何一方合同当事人继续履行合同,义乌公司与郑辉签订的《商铺租赁合同》及其与鲁凡签订的《租赁合同》自2018年10月28日起应视为均已解除。在租赁合同解除后,郑辉无权继续占用案涉商铺,现鲁凡作为产权人主张郑辉返还案涉商铺并赔偿相应损失,不违反法律规定,应予支持。鲁凡主张郑辉自2018年10月28日起按照2003.26元/月的标准赔偿租金损失至商铺实际返还之日止(自2019年10月1日起按每年10%的标准递增)。根据郑辉与义乌公司签订的《商铺租赁合同》约定,郑辉承租铺位总面积为2538.47㎡,其每年应向义乌公司缴纳综合费为455100元,其中一半为房屋租金,一半为策划运营费,从第四年开始综合费按每年10%递增。经核算,至义乌公司与鲁凡、郑辉签订合同解除的当月即2018年10月起,郑辉应支付的综合费为550671元/年,即综合费为45889.25元/月。鲁凡在本案中诉请的租金损失标准实际上是参照前述综合费标准计算得出,但事实上在郑辉与义乌公司之间的租赁合同解除后,已不可能再产生所谓的策划运营费用,故本院确定按照郑辉与义乌公司约定的租金标准即22945元/月来核算鲁凡的损失。另,郑辉租用案涉房产系用于经营宾馆,综合考虑其收益自年初以来必然因受新冠肺炎疫情影响而大幅下降等因素,故本院不再予以支持鲁凡主张租金按照按每年10%递增计算的请求。鲁凡所有的房屋面积为110.8㎡,故郑辉应自201816年10月28日起按1002元/月(22945元/月÷2538.47㎡×110.8㎡)的标准支付鲁凡租金损失至房屋实际返还之日止。综上,一审认定事实基本清楚,适用法律正确,但判决结果欠妥,本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院(2020)皖0102民初2589号民事判决;二、郑辉于本判决生效之日起三十日将位于合肥市瑶海区长江东路743号中翔·新东城大厦商504房屋返还鲁凡,并自2018年10月28日起按1002元/月的标准赔偿鲁凡租金损失至房屋实际返还之日止;三、驳回鲁凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元,减半收取25元,由郑辉负担;二审案件受理费50元,由郑辉负担。本判决为终审判决。17

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合肥市瑶海区人民法院

安徽

2020-09-10

2020-11-09

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