吕鹏

321283********1437

（2020）苏1283民再2号

（2020）苏1283执4105号

泰兴市人民法院

一、两被告承诺继续履行与原告的房屋买卖合同,协-3-助原告在一个月内将位于泰兴市黄桥镇胜利西路88号铭润庄园26幢506室的房屋过户,并积极配合原告办理房屋贷款,原被告双方保证在二个月内办好房屋贷款;二、两被告承诺贷款到位后,按照庭前与案外人李庆国达成的“三方协议”(详见附件),由出借银行将款项直接汇入被告吕鹏已被法院冻结的账户(户名:吕鹏;开户行:中国邮政储蓄银行股份有限公司泰兴市黄桥镇南支行;账户:603124045276096868)。上述款项两被告承诺按照“三方协议”约定用于偿还案外人在法院的执行款项;三、双方余无争议。再审查明,吕鹏、刘彬燕原系夫妻,案涉房屋登记在该二人名下。2018年7月16日,吕鹏、刘彬燕协议离婚,双方约定案涉房屋归吕鹏所有,房贷还清后过户给其子吕语皓。2018年9月,薛双兵与吕鹏签订《房产转让合同》,约定吕鹏将案涉房屋以53万元的价格转让给薛双兵,薛双兵应于2018年9月2日支付定金3万元,在9月30日支付24万元,同时双方办理过户,余款26万元在2018年12月30日前付清;关于违约责任,双方约定,乙方(薛双兵)中途悔约,不得向甲方(吕鹏)索还定金,甲方中途悔约,应在10日内退还定金,并支付相同于定金的违约金,乙方不能按期向甲方付清房款或者甲方不能向乙方交付房产,每逾期一日,由违约方向对方支付相当于房产价格千分之三的违约金。合同签订后,薛双兵向被告吕鹏的还贷账户汇款267983.41元,微信转账给吕鹏17元。-4-原审调解书发生法律效力后,薛双兵向本院申请执行,请求办理过户手续。本院执行中发现,案涉房屋因(2018)苏1283民初8274号案于2018年9月12日、因(2018)苏1283民初8453号案于2018年9月20日被本院查封。再审中,经本院释明,原审原告增加了解除合同的诉讼请求。对于原告关于购房款利息的主张,被告认为,原告自2018年9月1日起即已入住被告的房屋,如果原告坚持主张利息,被告则要求原告按每年18000元的标准支付租金。本院再审认为,本案原、被告于2018年9月初签订的《房产转让合同》,是双方的真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。合同签订后,作为买卖标的的房屋被司法查封,且至本案诉讼,被告作为出卖方未能消除交易障碍,致原告不能实现合同目的,原告主张解除转让合同的诉讼请求,本院依法应予支持。本案中导致合同解除的原因在于被告方,依照合同约定,原告可以要求被告承担违约责任,但双方约定的违约金标准过高,已达每月9%,明显高于因合同解除所产生的损失,本院依法进行调整,考虑到原告自支付首批房款后即居住使用案涉房屋至今,此期间的租房成本可冲抵部分违约金,本院确定双方同时履行返还房屋和返还购房款义务,若被告履行返还购房款义务迟于原告履行返还房屋义务,则自原告履行义务完毕之日起按照年6%的标准支付未退房款利息。被告刘彬燕虽然没有参与本案的房屋交易,且吕鹏转让房屋的行为发生在离婚-5-之后,但至本案诉讼时,两被告并未进行案涉房屋的变更登记,案涉房屋从法律层面仍然属于吕鹏与刘彬燕的共同财产,而且,原告所支付房款中的267983.41元系汇入案涉房屋的还贷账户,用于偿还刘彬燕与吕鹏为购置案涉房屋所欠共同债务,两被告离婚时约定案涉房屋归吕鹏所有、债务由吕鹏承担,此约定仅对其双方有效,并不能对抗第三人,故刘彬燕应当对购房款中的267983.41元承担共同返还责任。综上,原审针对已被人民法院查封的不动产以调解书确认原、被告继续交易不当,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定,判决如下:一、撤销本院(2018)苏1283民初8665号民事调解;二、解除薛双兵与吕鹏签订的《房产转让合同》;三、薛双兵于本判决生效后十日内将位于泰兴市黄桥镇胜利西路88号铭润庄园26幢506室的房屋返还给吕鹏;四、吕鹏于本判决生效后十日内返还薛双兵购房款268000元,刘彬燕对上述款项中的267983.41元承担共同返还责任;五、若两被告履行本本判决第四项迟于原告履行本判决第三项,则被告吕鹏按照年6%的标准支付未返还款项迟延履行期间的利息;-6-六、驳回薛双兵的其他诉讼请求。案件受理费5320元,保全费1860元,合计7180元,由被告吕鹏负担(薛双兵已垫付4520元,吕鹏应于本判决生效后三日内交纳本院诉讼费2660元,于履行判决义务时返还薛双兵4520元)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

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泰兴市人民法院

江苏

2020-11-20

2021-01-04

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